תמהיל משכנתא
לפני שנענה על השאלה מה זה בכלל תמהיל משכנתא ומה הוא כולל, נסביר מה זה תמהיל. כולנו מכירים את המילה אבל לאו דווקא יודעים לשייך אותה להקשר של משכנתא. תמהיל- בהגדרה המילונית הוא תערובת של נתונים ודברים שונים אחד מהשני אשר ביחד יוצרים מכלול. במקרה של תמהיל משכנתא, הוא מורכב מנתונים של ההון העצמי שלכם, הסכום של ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו וגם הריבית הנוכחית ועוד. אבל איך יודעים לבנות את התמהיל בצורה נכונה?
בניית תמהיל משכנתא בצורה המותאמת לכם:
איך באמת תדעו שאתם בוחרים את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם? שכאשר יועץ המשכנתאות של הבנק מתחייב מולכם שזו המשכנתא עם התנאים הכי טובים שתמצאו הוא לא רק מבצע מכירה אלא באמת דואג לאינטרס שלכם. רובנו לא מבינים מספיק או לא מבינים בכלל בתחום המשכנתא וסומכים על אנשי המקצוע בעיניים עצומות. בעוד זה חשוב לקחת אנשי מקצוע טובים שאנחנו סומכים עליהם ושיבצעו את העבודה בצורה המקצועית ביותר- חשוב מאוד שנבין גם אנחנו איפה בדיוק אנחנו עומדים.
באתרי הבנקים השונים ובאתרים של חברות המציעות ייעוץ או הלוואה של משכנתאות ניתן למצוא אופציות של חישוב תמהיל משכנתא -כמה תצטרכו לשלם בכל חודש, מה יהיו התנאים, ואפילו לקבל את הריביות הצפויות לתשלום. מכיוון שמדובר בשוק תחרותי עד מאוד גובה הריבית שהבנק ידרוש שונה מהצעה להצעה ובנק לבנק וכל זה תלוי בכמה אתם מהווים גורם סיכון בהלוואה. ככל שהנתונים שלכם טובים יותר כך התנאים של המשכנתא יהיו טובים יותר והריבית נמוכה יותר.
ברגע שאתם יודעים מה גובה המשכנתא שאתם רוצים לקחת על הנכס שאתם רוצים לרכוש תוכלו להתחיל להזין נתונים לתוך המערכת ולקבל את התוצאה הסופית. וזה בעצם תמהיל משכנתא בכבודו ובעצמו– מכיוון שבכל פעם שתשנו נתון כלשהו ישתנה המכלול הסופי והתוצאה תהיה אחרת. כך תוכלו לבדוק כמה אופציות של משכנתא במקום אחד ולהשוות את התוצאה עם מקום אחר.
בניית תמהיל משכנתא במהירות וביעילות:
אין צורך בהבנה בתחום ההלוואות או בתחום המשכנתאות. מספיק לדעת מה גובה המשכנתא שאתם מעוניינים לקחת, מה יכולת ההחזר החודשי שלכם ונתונים נוספים שיש להזין במחשבון בהתאם. הזנת כל הנתונים המדויקים תספק לכם תמהיל משכנתא בהתאם וכך תוכלו להתמקח עם הבנק או עם כל גוף מלווה אחר שתבחרו על המשכנתא הטובה ביותר.
בניית תמהיל משכנתא לפני הגשת הבקשה להלוואה מאפשרת לכם לדעת אם תקבלו אישור עקרוני למשכנתא ואם יש לכם אפשרות למשכנתא עם תנאים טובים. בצורה כזו תוכלו לבחון את השוק, לבצע השוואות באופן עצמאי ולאחר מכן לקבל את ההחלטה על קבלת המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר עבורכם עם התנאים הטובים ביותר שתוכלו לקבל.
תמהיל משכנתא אופטימלי
כמו שכבר הבנתם עד כה, תמהיל משכנתא אופטימלי הוא בסופו של דבר מותאם לקוח. לכל לקוח יש את הפרופיל הפיננסי שלו, לכל לקוח יש תוכניות עתידיות אחרות. לא כל לקוח מתכנן לגור בנכס הזה למשך שארית חייו כמו שלא כל לקוח מתכנן להביא כמה ילדים בעתיד. יש לקוחות שאוהבים לקחת סיכונים ויש לקוחות שמעדיפים שהמשכנתא שלהם תהיה כמה שיותר סטנדרטית ומתונה. בסופו של דבר חשוב לדעת לבחור את מסלולי המשכנתא כמו שצריך וכמובן להתאים אותם להווה וכמובן לעתיד של הלקוח על מנת לקבל תמהיל משכנתא מותאם אישית ללקוח בצורה הטובה והמדויקת ביותר שניתן.
בניית תמהיל לבד
אם יש דבר אחד שמאפיין את הישראלים בצורה הטובה ביותר היא הרצון לעשות את הכול לבד מבלי לתת לאנשי מקצוע מנוסים מאיתנו לעזור לנו. האם זה נובע מאגו או לא, אתם תחליטו. אך בסופו של דבר באמת חשוב להבין שתמהיל משכנתא הוא דבר שיכול לשנות את החיים לטובה וכמובן גם לרעה. אם אתם מסוג האנשים שאוהבים לעשות הכול לבד, הכול בסדר, רק תוודאו שאתם עושים שיעורי בית כמו שצריך ואתם יודעים בדיוק על מה אתם חותמים לפני שאתם עושים זאת. אנחנו אישית נמליץ לכם ללמוד את כל נושא המשכנתא לעומק לפני שאתם לוקחים את העסקה הגדולה בחייכם.
בניית תמהיל עם מחשבון משכנתא
כיום הרבה מאוד אנשים אשר רוצים לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי עבורם עושים זאת על ידי מחשבוני משכנתא חינמיים שנמצאים באינטרנט. חשוב מאוד להבין שמחשבון משכנתא הוא ממש לא מדע מדויק. לרוב המחשבון מראה את הריביות הריאליות שנמצאות כיום במשק, אך זאת ממש לא הבטחה שאלו הריביות שתקבלו מהבנק. הריביות מושפעות מהרבה מאוד גורמים כגון ההכנסה החודשית, אורך המשכנתא, בחירת מסלולים וכולי. בניית תמהיל משכנתא באמצעות מחשבון זאת יכולה להיות התחלה נחמדה, אבל לא מומלץ לבסס את כל התוכנית הפיננסית של המשכנתא שלכם על סמך נתונים לא מדויקים ומותאמים אישית אליכם.
בניית תמהיל עם יועץ משכנתאות של הבנק
כאשר אתם הולכים להגיע לבנק, אתם הולכים להיפגש עם היועץ של הבנק. חשוב מאוד שתזכרו שהיועץ שיישב מולכם עובד בבנק ויש לו את האינטרסים האישיים שלו וכמובן את האינטרסים האישיים של הבנק לפני שהוא חושב עליכם. לרוב, היועצים בבנק יציגו לכם תמהיל יחסי בסיסי שלמראית העין ייראה לכם מאוד תמים וטוב. היועץ בבנק ינסה להציע לכם משכנתא שהתשלום החודשי בו יהיה כמה שיותר נמוך ולפרוס אותה לכמה שיותר שנים. אך כל אדם אשר מבין דבר אחד או שתיים במשכנתא יודע שככל שמשלמים פחות וליותר שנים, בסופו של דבר משלמים הרבה מאוד ריביות לבנק. ומכאן נחזור שוב לנקודה שאנחנו נמליץ לכם ללמוד את התחום לעומק, או לחילופין להיעזר באיש מקצוע.
על מנת למצוא איש מקצוע המתעסק במשכנתא חדשה + מחזור משכנתא > יש ללחוץ כאן
על מנת למצוא איש מקצוע המתעסק בהגדלת משכנתא לכל מטרה >> יש ללחוץ כאן
בניית תמהיל מסוכן כלכלית
בניית תמהיל משכנתא מסוכן הוא לרוב תמהיל אשר מתבסס על ריביות נמוכות שיכולות להשתנות בכל רגע כגון רכיב הפריים. תמהיל מסוכן לרוב מתבטא אצל אנשים אשר קונים נכסים לזמן קצר וברצונם לשלם בתקופה הזאת כמה שפחות עד אשר הם מתקדמים לנכס הבא וכולי. חשוב מאוד להכיר שבתמהילים מהסוג הזה, השינויים יכולים להיות מעוד קיצוניים. בכל רגע הריביות יכולות לעלות משמעותית ואיתו ההחזר החודשי של המשכנתא, וכמובן גם להיפך. הריביות תמיד יכולות לרדת ולהטיב עם הלקוח כמה שיותר. תמהיל מסוכן בסופו של דבר צריך להיות מותאם לפרופיל הפיננסי וכמובן לרצונות של הלקוח.
על מנת ללמוד עוד על ריבית הפריים >> יש ללחוץ כאן
על מנת למצוא איש מקצוע המתעסק במשכנתא חדשה + מחזור משכנתא > יש ללחוץ כאן
על מנת למצוא איש מקצוע המתעסק בהגדלת משכנתא לכל מטרה >> יש ללחוץ כאן
בניית תמהיל מתון
בניית תמהיל משכנתא מתון מתאים יותר ללקוחות אשר מתכננים להביא ילדים לעולם או מתכננים להישאר בנכס המגורים שלהם להרבה זמן וזקוקים לכמה שיותר כסף נזיל בסוף כל חודש. חשוב מאוד לדעת שכאשר בונים תמהיל מתון, ההחזרים החודשיים יהיו כמעט קבועים לאורף כל חיי המשכנתא. אך כמו שכבר הבנתם, ככל שהמשכנתא היא קבועה יותר ולאורך זמן גבוה יותר, כך התשלום בסופו של דבר לבנק יהיה גבוה יותר. ההמלצה שלנו היא כזאת, אם יש לכם את האפשרות אפילו לשלם בכל חודש עוד 100-200 שקלים עבור המשכנתא שלכם, עשו זאת.
על מנת להבין איך זה מתבצע על ידי הכרה של שיטת תשלום המשכנתא, לוח שפיצר >> יש ללחוץ כאן
בניית תמהיל עם יועץ פרטי
בנייה של תמהיל משכנתא עם יועץ משכנתאות פרטי היא אחד הדברים היותר טובים שאתם יכולים לעשות למען העתיד הפיננסי שלכם. הרבה מאוד אנשים לא מבינים שהתשלום של היועץ מתגמד לחלוטין לעומת הכסף שהוא יחסוך לכם עבור תשלומי המשכנתא. אפשר להתייחס לתשלום עבור היועץ כאל בסך הכול טיפה קטנה במים. נכון שישנם הרבה מאוד מקרים כלכליים שלא מאפשרים לשלם באותו הרגע סכום לא צפוי שנע בין 4000 – 9500 שקלים בממוצע. אך כיום ישנם הרבה מאוד שיטות תשלום ליועץ. אתם יכולים לעבוד על בסיס הצלחה, או להכניס את התשלום למשכנתא עצמה ואז לא להרגישה כלל וכלל.
על מנת לקרוא לעומק על החשיבות של יועץ משכנתאות פרטי >> יש ללחוץ כאן
השוואת תמהילים עם הבנקים השונים
השוואת תמהילי משכנתא עם הבנקים השונים זוהי לא המלצה, זה דבר שהוא חובה! אתם מאוד תופתעו לגלות שהבנקים נותנים תמהילי משכנתא שונים כל הזמן. למעשה זה לא דבר שקבוע עבור כל לקוח. ישנם גם הרבה מאוד מצבים בהם סניפים שונים מאותו הבנק יתנו הצעות שונות לאותו הלקוח. לכן, כאשר אתם מקבלים תמהיל משכנתא מהבנק, תיקחו את התמהיל הזה לסניף אחר ואפילו לבנק אחר על מנת להתמקח ולהוריד את הריביות כמה שניתן. זה תהליך שיכול לקחת הרבה מאוד והוא כמובן לא יהיה פשוט. אך למען העתיד הפיננסי שלכם, עשו זאת ותשקיעו בכך כמה שיותר מאמץ ומחשבה.
המיקוח באמת עוזר?
אתם מאוד תופתעו לגלות שמיקוח של תמהילי משכנתא בין בנקים שונים הוא כמעט זהה לחלוטין במיקוח בשוק. חשוב מאוד להבין שהבנק רוצה בסופו של דבר שתהפכו ללקוחות שלו. בין הוא ירוויח עוד חצי אחוז על הריבית או לא ירוויח, בסופו של דבר לטווח הרחוק הוא ירוויח מההלוואה הזאת. למעשה, זאת אחת ההלוואות הרווחיות ביותר לבנק ולכן ישנה תחרות מאוד גדולה בין הבנקים על לקוחות שמתעניינים במשכנתא חדשה, מחזור משכנתא, או משכנתא לכל מטרה. לכן, אם תעשו מיקוח והשוואת ריביות ברמה גבוהה, אתם תוכלו לקצץ את ריביות המשכנתא שלכם ולחסוך עשרות וגם מאות אלפי שקלים בחודש.
האם התמהיל הוא קבוע?
תמהיל המשכנתא הוא למעשה אינו קבוע. את התמהיל אפשר לשנות למעשה בכל זמן נתון על ידי פעולה פשוטה של מחזור משכנתא קיימת. אך כל עוד אתם לא רוצים לשנות מסלולים קיימים, ריביות, קיצוץ שנים וכולי התמהיל הוא קבוע והדבר היחידי שמשתנה הוא הריביות לפי ההסכם שנקבע מראש עם הבנק. כמובן שאם אתם רוצים לשנות את תמהיל המשכנתא שלכם, אתם צריכים לקחת בחשבון שזהו הליך שיכול לקחת קצת זמן וכמו כן הוא כרוך בעלות מסוימתשל עמלות פרעון. אם אתם מרגישים שהמשכנתא קצת גדולה עליכם או להיפך, אתם כרגע יכולים לשלם יותר בכל חודש, נמליץ לכם לשקול בכובד ראש הליך של מחזור.
שינוי תמהיל על ידי מיחזור משכנתא
כמו שכבר ציינו, את תמהיל המשכנתא אתם יכולים לשנות בכל עת ובכל רגע על ידי פעולה פשוטה אשר נקראת מחזור משכנתא. הליך של מחזור בקצרה זהו הליך אשר אתם מחליפים את המשכנתא הישנה שלכם במשכנתא קיימת. זה יכול להיות באותו הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא מלכתחילה, ואתם יכולים לעשות זאת בבנק אחר. ברוב המקרים אנשים ממחזרים את המשכנתא שלהם על מנת לשפר את התנאים שלהם, לקצץ בריביות, לשלם פחות בכל חודש ולמעשה להתאים את המשכנתא שלהם יותר לסיטואציה הנוכחית שלהם. הרבה מאוד אנשים מגדילים את המשכנתא שלהם על מנת לקצץ את החובות.
על מנת ללמוד עוד על הלוואה כנגד נכס לאיחוד חובות >> יש ללחוץ כאן
אז מאיפה מתחילים?
הדרך הטובה ביותר להתחיל במסע לעבר תמהיל המשכנתא המושלם הוא למעשה בצורה הכרנולוגית שבא הכתבה זאתם נמצאים בה כרגע נכתבה. בראש ובראשונה תכירו את הנושא טוב לעומק, לאחר מכן תלמדו את הנושא טוב מאוד, תבינו את הצרכים והיכולות שלכם לעומק. תתחילו מלבנות לעצמכם תמהיל משכנתא דרך מחשבוני משכנתא על מנת להבין פחות או יותר מה אתם יכולים לקבל ולהשיג. לאחר מכן תלכו לבנק, תקבלו את התמהיל הראשון ותשוו אותו עם כמה בנקים שונים על מנת להוריד את הריביות כמה שיותר. אם אינכם רוצים לבצע את כל ההליך לבד, תתייעצו עם יועץ משכנתאות מומחה שיעזור וילווה אותכם לאורך כל הדרך עד התמהיל המושלם.
אילו מסמכים צריך?
על מנת לקבל תמהיל משכנתא מהבנק אינכם צריכים להביא מסמכים מיוחדים. למעשה זוהי סוג של הצעה מהבנק לפי הנתונים שאתם מספקים להם. במידה ותרצו להתקבל עם התמהיל שקיבלתם כמובן שתצטרכו להמציא מסמכים המראים שאתם יכולים לעמוד בתשלומי ההלוואה. אתם תצטרכו להמציא מסמכים כמו משכורות, צילום של עובר ושב, דוח נתוני אשראי עדכני ולמעשה כל מסמך שהבנק יבקש מכם על מנת להוכיח שאתם תקינים מבחינה פיננסית ושאתם יכולים לעמוד בתשלומי ההלוואה כמו שצריך. למעשה הבנק רוצה לבטח את עצמו כמה שיותר על ידי מסמכים רלוונטיים שמוכיחים את תקינות הלקוח.
על מנת ללמוד לעומק את דוח נתוני אשראי והמשמעויות שלו >> יש ללחוץ כאן
תוך כמה זמן מקבלים תמהיל משכנתא?
את תמהיל המשכנתא אתם יכולים למעשה לקבל בפגישה הראשונה שלכם עם הפקיד בבנק. למעשה זה יהיה סוג של סימולציה וישנו סיכוי מאוד טוב שהתמהיל הזה עוד יעבור מספר רב של שינויים אחרי שהוא יתואם אישית עם היכולות הפיננסיות שלכם. את התמהיל הסופי אתם תקבלו לאחר שתגישו את כל המסמכים בצורה תקינה וכמובן שאם תבצעו מיקוח בין בנקים שונים, התמהיל עוד ישתנה מספר רב של פעמים עד שהוא יהיה מותאם אישית אליכם בצורה המיטבית ביותר עם הריביות והמסלולים הנכונים ביותר עבור התא המשפחתי האישי שלכם.
תוך כמה זמן מקבלים את המשכנתא?
מרגע אישור תמהיל המשכנתא והמצאת המסמכים הרלוונטיים מצד הלקוח, התיק עובר לאישור של הבנק בדרגים הגבוהים יותר. בזמן הזה, בדיקת הלקוח עולה מדרגה ולמעשה הדרגים הגבוהים בודקים את הנתונים שהלקוח סיפק להם על מנת לוודא במאה אחוז שאותו לקוח אכן יכול לקבל את המשכנתא. אם הלקוח המציא את כל המסמכים בזמן וכמובן שאין כרגע לחץ מאוד גדול על הבנקים, מרגע קבלת התמהיל הראשוני לא אמור לעבור יותר מ-20 עד 30 ימי עסקים עד לקבלת האישור העקרוני וכמובן קבלת כל ההלוואה לחשבון הבנק של הלקוח.
תשאירו את העבודה למקצוען
ההמלצה האישית שלנו היא ללמוד את המקצוע לעומק לפני שאתם עושים צד מסוים בכל עולם המשכנתאות או לחילופין לשכור איש מקצוע שיעשה את כל העבודה בשבילכם. הזמן שהוא יחסוך לכם וכמובן הריביות שהוא ישיג עבורכם זה יתגמד משמעותית לעומת המחיר שהוא יבקש עבור השירות שלו. תנסו לצאת מהסטיגמה הישראלית שאנחנו יכולים לעשות הכול לבד ולתת לאיש מקצוע להוביל את ההליך. משכנתא היא הלוואה מדהימה, היא הלוואה משנה חיים, אך חשוב לדעת בדיוק מה עושים שם על מנת לקבל את תמהיל המשכנתא האופטימלי שיוביל למשכנתא מנצחת מותאמת אישית.
כמה טיפים למציאת איש מקצוע
אם אתם מכירים איש מקצוע טוב מחבר קרוב או אדם מהמשפחה אנחנו נמליץ לכם לבקש את מספר הטלפון במהירותעל מנת שיוביל את המשכנתא שלכם. למצוא כיום איש מקצוע פיננסי שיודע את העבודה כמו שצריך זה לא כל כך פשוט. אם אינכם מכירים שום אדם כזה, הגיע הזמן לפתוח את גוגל ולחפש יועץ משכנתאות פרטי שיעשה את העבודה בשבילכם. אנחנו נמליץ לכם לקרוא עליו ביקורות, לוודא שהוא גר באזור המגורים שלכם וכמובן שיראה לכם הרבה מאוד הוכחות לפני שאתם סוגורים איתו את העסקה.
