משכנתא על נכס קיים
אם בעבר יכלו אנשים בעלי נכס לשעבר את הנכס בבעלותם ולקבל יותר ממחצית הסכום במימון לצורך מטרותיהם השונות הרי שהיום המצב מעט שונה. עקב המצב בשוק הנדל"ן בארץ ומתוך הרצון של בנק ישראל לבלום את עליית המחירים ולעצור משקיעי נדל"ן, נכנסה בחצי השנה האחרונה הנחיה שלא ניתן לשעבד נכס על מנת לרכוש נכס חדש, כלומר, לא ניתן לקחת משכנתא על נכס קיים לצורך קניית נכס נוסף.
משכנתא על נכס קיים- כבר לא אופציה בבנקים:
האופציה לשיעבוד נכס ולהשתמש בו כמקור מימון היא אופציה פופולארית ונפוצה אצל בעלי נכס בשווי גבוה שניתן לשעבד אותו. עם זאת, בנק ישראל הוציא הנחיה חדשה שאוסרת על הבנקים לאפשר שיעבוד של נכס לצורך רכישת נדל"ן נוסף ובכך סגרה את האפשרות של לקיחת משכנתא על נכס קיים. המטרה הינה בעיקר לא לאפשר למשקיעים לרכוש עוד ועוד דירות על בסיס דירה קיימת אך בפועל גם אזרחים פשוטים לא יכולים יותר להשתמש במשכנתא על נכס קיים ולרכוש דירה חדשה על שמם.
משכנתא על נכס קיים - למי זה אפשרי?
משכנתא על נכס חדש אמנם לא אפשרית למשקיעים ולרוב בעלי נכסי נדל"ן אך היא כן אפשרית , למרות ההנחיה של בנק ישראל למשפרי דיור. במידה ובעל דירה מוכר דירה בבעלותו ורוכש דירה חדשה, הוא יכול להשתמש בדירה הקיימת לצורך קבלת משכנתא על הדירה החדשה באופן זמני ובתנאים מסוימים.
כן חשוב לדעת שאמנם לא ניתן לקחת משכנתא על נכס קיים ולרכוש בעזרתה דירה חדשה אך האופציה של שעבוד נכס לצורך מטרות אחרות עדיין קיים. ניתן בהחלט לשעבד דירה קיימת ולהשתמש ב50% המתקבלים לצורך סגירת חובות למיניהם.
מה הריביות במשכנתא על נכס קיים
בעוד שריביות למשכנתא ראשונה או שניה הניתנות לדיור עומדות על ממוצע של 2%-3% (תלוי בפרופיל הפיננסי של הלקוח), במשכנתא על נכס קיים הריביות כבר שונות לחלוטין והממוצע שלהן עומד על 4%-6%. למעשה ככל שהפרופיל הפיננסי של הלקוח הוא יותר בעייתי, משמע הבנק רואה אותו כלקוח עם רמת סיכון גבוהה, כך הוא יקבל ריביות גבוהות יותר שבמקרים מסוימים הם אפילו לא כדאיים ללקוח ואולי כדאי לשקול אופציה אחרת לגמרי. את הפרופיל הפיננסי, הבנק מקבל באמצעות דו"ח נתוני האשראי של הלקוח אותו הוא מוריד כמובן רק באישור המלווה ובתחילת התהליך.
מה הריביות במשכנתא על נכס קיים
בעוד שריביות למשכנתא ראשונה או שניה הניתנות לדיור עומדות על ממוצע של 2%-3% (תלוי בפרופיל הפיננסי של הלקוח), במשכנתא על נכס קיים הריביות כבר שונות לחלוטין והממוצע שלהן עומד על 4%-6%. למעשה ככל שהפרופיל הפיננסי של הלקוח הוא יותר בעייתי, משמע הבנק רואה אותו כלקוח עם רמת סיכון גבוהה, כך הוא יקבל ריביות גבוהות יותר שבמקרים מסוימים הם אפילו לא כדאיים ללקוח ואולי כדאי לשקול אופציה אחרת לגמרי. את הפרופיל הפיננסי, הבנק מקבל באמצעות דו"ח נתוני האשראי של הלקוח אותו הוא מוריד כמובן רק באישור המלווה ובתחילת התהליך.
לאיזה מטרות לוקחים משכנתא על נכס קיים?
כמו שכבר ציינו מקודם, זוהי משכנתא השונה ממשכנתא למגורים ולמעשה היא ניתנת לכל מטרה שהיא לא לדיור. את המשכנתא לכל מטרה ניתן לקחת לשיפוצים, שיפור דיור, סגירה ואיחוד של החובות, עזרה למשפחה ואפילו חופשה. חשוב מאוד לדעת שכאשר אתם מגישים את הבקשה לבנק, הוא יבקש מכם להמציא את המסמכים הרלוונטיים אשר מוכיחים שאתם הולכים לעשות בכסף את השימוש האמיתי שלשמו הוא נלקח. ישנם מקרים בהם הבנק יעביר את הכסף ישירות לגורם אליו את מחויבים כספית על מנת לפקח אחר הדבר הזה.
מה קורה עם הבנק סירב לכם למשכנתא על נכס קיים?
הבנק למעשה יכול לסרב לכם לסוג המשכנתא הזאת בגלל שתי סיבות:
- אינכם עומדים בחוקים רגולטיבים של בנק ישראל.
- הפרופיל הפיננסי שלכם לא מאפשר זאת.
חשוב לדעת שמרגע זה אתם מוגדרים כמסורבי בנקים, אך זה ממש לא סוף הדרך. כיום ישנם הרבה מאוד גופים חוץ בנקאיים אשר הבינו את הפוטנציאל העסקי מאחורי המוצר הזה, ומציאות משכנתאות בעצמן. הגופים החוץ בנקאיים הללו הם לרוב חברות ביטוח, קרנות הון סיכון וכל גוף כלכלי שמפוקח ומבוקר על ידי משרד האוצר. אתם תופתעו לגלות שישנם הרבה מאוד מקרים בהם הריביות הם לא באמת יותר גבוהות מאשר בבנק.
אם לא משכנתא על נכס קיים אז מה כן?
בנק ישראל משאיר אותנו עם שתי אופציות חוץ בנקאיות והן פניה לחברות ביטוח שהן גוף חוץ בנקאי וחוקי בנק ישראל לא חלים עליהן. חברות הביטוח מאפשרות לקבל משכנתא על נכס קיים עד גובה של 60^ מערך הנכס שלא כמו בבנקים שאפשרו 50% מימון בלבד.
אפשרות נוספת של לקיחת משכנתא לצורך רכישת נכס נדל"ן חדש הוא משכנתא הפוכה, גם היא משכנתא שנלקחת דרך חברות הביטוח השונות ומיועדת לגילאי שישים ומעלה.
אם אתם מעוניינים לרכוש נכס נוסף ואינכם יכולים כעת לשעבד ולמשכן את הנכס הקיים לצורך מימון הנכס החדש בבנק, כדאי להתחיל לברר על אפשרות חוץ בנקאית של לקיחת משכנתא דרך חברת ביטוח. עם זאת חשוב לזכור שכל משכנתא יש להתאים לצרכים שלכם, לדרישות ולסוג העסקה.
אל תמהרו למשכן או לשעבד אף נכס, חשוב לברר את כל הנתונים והאפשרויות ולקחת משכנתא בהתאם.
