משכנתא על דירה שניה
שוק הנדל"ן הוא שוק רותח למשקיעים בארץ ובעולם. יותר ויותר אנשים מעדיפים להשקיע בנדל"ן מאשר במניות והם משקיעים את כספם ברכשת דירה שנייה בנוסף לזו שבבעלותם. לאחר רכישת הדירה השניה הם משכירים את הדירה וכספי השכירות למעשה משלמים את ההחזר החודשי של המשכנתא השנייה. הרבה מאוד אנשים לא מבינים את אחוזי המימון וכמה פוטנציאל יש בדבר הזה שנקרא משכנתא על דירה שניה. החלטנו לעשות קצת סדר ולכתוב מאמר שלם שיעזור לכם לקבל החלטה מושכלת וכלכלית.
הון עצמי עבור משכנתא על דירה שניה
אם לקחת משכנתא שניה היתה דבר קל, כולם היו עושים את זה. אך בנק ישראל והבנקים הטילו הגבלות על לקיחת משכנתא שניה בכדי למנוע חובות אבודים וקריסה כלכלית של משפחות שלא עומדות בהחזרים החודשיים הקבועים.
בניגוד לקניית דירה בפעם הראשונה בה צריך הון עצמי בגובה של 25% מערך הנכס שרוצים לקנות, הרי שכשתרצו לקחת משכנתא שניה תצטרכו הון עצמי העומד על 75% מערך הנכס שתרצו לקנות ובתנאי שהנכס המשועבד נמצא בבעלותכם.
במידה ואין ברשותכם הון עצמי בגובה 50% מערך הדירה שאתם רוצים לקנות, תוכלו לשעבד את הדירה שלכם עד לגובה של 50% מערך הנכס.
משכנתא שניה מחברה חוץ בנקאית
במידה והבנק לא אישר לכם לקחת משכנתא שניה תוכלו לפנות אל חברה חוץ בנקאית כגון חברת ביטוח, חברות אשראי ואף גופים פרטיים. תהליך האישור יהיה זהה, תדרשו להביא הון עצמי, לשלם ריביות ולחתום על הלוואה לשנים רבות.
ההבדל נעוץ בגובה הריביות שלרב יהיו גבוהות יותר בהשוואה לבנק ובנקודות היציאה – בעוד הבנק מאפשר פרעון מוקדם בהתראה מראש, החברות האחרות מאפשרות פרעון מוקדם בנקודות יציאה קבועות מראש.
משכנתא על דירה שניה מגוף חוץ בנקאי - הרחבה
הרבה מאוד אנשים לא מודעים שבשנים האחרונות נכנסו כמה שחקנים מאוד חזקים לשוק של עולם המשכנתאות. השחקנים האלה נקראים "גופים חוץ בנקאיים". בעוד שהרבה מאוד אנשים נלחצים מעצם ההגדרה, ישנם הרבה מאוד אנשים מנגד שיודעים במה מדובר ולא נרתעים מכך. גופים חוץ בנקאיים הם למעשה חברות ביטוח שונות, קרנות הון סיכון, ולמעשה כל גוף המבוקר על ידי משרד האוצר המוסמך לתת הלוואות. בגופים חוץ בנקאיים משחקי המימון הם קצת שונים כמו שכבר נבין.
מימון חוץ בנקאי - פתרון אטרקטיבי
כמו שכבר ציינו מקודם, מימון חוץ בנקאי הוא פתרון אטרקטיבי במיוחד ללקוחות אשר הבנק סירב להם להלוואה עקב מינוף יתר. בעוד שבבנק אפשר לקחת רק 50% משווי נכס קיים ובמימון של נכס שני, גופים חוץ בנקאיים פחות כפופים לרגולציות שהבנקים כפופים להם. במימון חוץ בנקאי אפש לקחת משכנתא על דירה שניה באחוזי מימון של עד 90% במקרים מסוימים. בסופו של דבר זה תלוי בגוף שאליו אתם פונים ובפרופיל הפיננסי של הלקוח. ככל שהלקוח הוא יותר תקין מבחינה פיננסית, כך הגוף המלווה יאשר לו אחוזי מימון גבוהים יותר. וכמובן שגם להיפך.
מה הריביות עבור משכנתא על דירה שניה מחוץ בנקאי?
אתם אולי תופתעו לגלות, אך הריביות שגוף חוץ בנקאי נותן יכולות להיות מאוד אטרקטיביות בסופו של דבר. אתם צריכים להבין שגופים אשר מלווים כספים, אוהבים לקוחות תקינים שיכולים לעמוד בהלוואה ולכן הם מסכימים לממן אותם במינופים גבוהים. בהרבה מאוד מקרים הריביות יהיו מאוד אטרקטיביות ויכולים להיות גם הרבה יותר טובים מבנקים בסופו של דבר. ככל שהפרופיל הפיננסי של הלקוח יהיה תקין יותר – משמע ההכנסות טובות, דירוג האשראי תקין וכולי, כך הגוף המלווה יוריד את הריביות. אך כמובן גם להיפך, אם הלקוח הוא בעייתי מבחינה פיננסית, יכול להיות הריביות יהיו ממש לא כדאיות מבחינה כלכלית, ואולי אפילו כדאי לרדת מהרעיון של משכנתא על דירה שניה.
דגשים חשובים לפני שמבקשים משכנתא שניה
לרב משכנתא על דירה שניה נלקחת על מנת לרכוש דירה להשכרה. מה חשוב לדעת לפני שקונים את הדירה ואיך זה משפיע על ההחזר החודשי? המשיכו לקרוא!
החוק בישראל קובע כי כאשר קונים דירה משלמים מס רכישה וכאשר מוכרים אותה משלמים מס שבח. המיסוי ננגבה על פי מדרגות מס ובהתאם למחיר הדירה, לדוגמה עבור דירה שניה במחיר של 1,200,000 ₪, תשלמו מס רכישה בגובה של 5%, אך עבור דירה שניה במחיר של 3,500,000 ₪ תשלמו מס רכישה של 6%.
גובה המיסים בעת רכישת דירה שניה ובעת המכירה שלה יכול להגיע עד מאות אלפי שקלים ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין או עם יועץ משכנתאות.
על מנת למצוא איש מקצוע המתעסק במשכנתא על דירה שנייה >> יש ללחוץ כאן
מלבד המיסוי הכרוך ברכישת דירה, מומלץ לבדוק אילו הוצאות יהיו לכם בגין שיפוץ הדירה כגון החלפת צנרת, תיקוני צבע ורטיבות וכדומה.
והדבר החשוב ביותר שיש להתייחס אליו הוא תכנון כלכלי מראש. כשרוצים לקחת משכנתא שניה חשוב להתכונן לעתיד, לימים בהם הדירה לא תהיה מושכרת במשך כמה חודשים. ככל שהדירה לא תהיה מושכרת יותר זמן, כך אתם תצטרכו לשאת בנטל של תשלום המשכנתא, תשלום חשבונות החשמל, חשבונות המים, דמי הועד ואת תשלום הארנונה.
