משכנתא חדשה
משכנתא חדשה או בשמה האחר משכנתא ראשונה, היא למעשה משכנתא אשר נלקחת לטובת קניה של דירה ראשונה. מן הסתם, כאשר לוקחים משכנתא חדשה לטובת נכס ראשון דרך הבנקים, התנאים יהיו טובים יותר. גם מבחינת הריביות וגם מבחינת אחוזי המימון שהבנק מציע. כיום, ששוק המשכנתאות נמצא בצמיחה משמעותית משנה לשנה, ישנם עוד הרבה גופים שהם לא הבנק אשר ישמחו לתת לכם את המשכנתא בתנאים לא פחות טובים. במאמר הקרוב נעשה סדר בנושא. נבין, מה הקריטריונים לקבל את המשכנתא החדשה, מי נותן אותה, לכמה זמן אפשר לפרוס אותה, וכמובן ניתן מספר טיפים מנצחים על מנת שתשיגו את המשכנתא האולטימטיבית עבורכם.
אז מי נותן משכנתא חדשה?
למעשה, כל הבנקים במדינת ישראל נכנסו כיום לשוק המשכנתאות והן נלחמות בינהם על הלקוחות. בגדול, התנאים לא הכי משתנים מבנק לבנק. אך אתם תוכלו לקבל תנאים טובים יותר אם תלכו לקבל הצעות מכמה שיותר בנקים ותשוו בינהם. בסופו של דבר הבנק רוצה שתהיו לקוחות שלו, בעיקר במשכנתאות שאחוז הרווח שלו הוא גבוה מאוד. לכן, יהיה שווה לתת לכם הורדה בריביות על מנת שתקחו את ההלוואה. כמו כן ישנם כיום הרבה מאוד גופים חוץ בנקאיים שנכנסו לשוק, ובגלל שהם פחות כפופים לרגולציות של בנק ישראל, הם יכולים להציע תנאים אחרים שגם אותם שווה לבדוק בסקר שוק שלכם.
בואו נעצור שניה ונדבר על חוץ בנקאי
אנחנו יודעים ומכירים בזה שהרבה מאוד אנשים מרגישים סיבוך קל בבוקר ברגע שהם שומעים את המונח "חוץ בנקאי". אך אנחנו רוצים להגיד לכם לקחת נשימה עמוקה ולהירגע, כי למעשה גוף חוץ בנקאי הוא כל גוף אשר מאושר על ידי משרד האוצר והגורמים הרלוונטיים. גופים כמו חברות ביטוח שונות, קרנות הון סיכון ועוד. כמו שכבר ציינו, גופים חוץ בנקאיין פחות כפופים לרגולציות של בנק ישראל, לכן בהרבה מאוד מקרים הם יכולים לאשר מקרים שהבנק לא יאשר. שווה לבדוק מה הגופים המרכזיים יציעו לכם על משכנתא חדשה.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא חדשה?
לפי הרגלוציה של בנק ישראל, אם אתם ניגשים לבנק לקבלת משכנתא חדשה, הבנק ידרוש מכם להציג מינימום של 20% – 25% הון עצמי מערך הדירה. משמע:
- אם ברצונכם לרכוש דירה שעולה כמיליון שקלים חדשים, הבנק ידרוש מכם להביא כ-250,000 שקלים חדשים.
ישנם כיום גופים חוץ בנקאיים מסוימים שיסכימו לממן לכם אפילו 85% – 90% משווי הדירה שברצונכם לרכוש. משמע:
- אם ברצונכם לרכוש את אותה הדירה שעולה מיליון שקלים חדשים, הגוף החוץ בנקאי ידרוש מכם להביא הון עצמי של 100 – 150 אלף שקלים חדשים על מנת להלוות לכם את הכספים.
מה עושים עם אין הון עצמי?
זוהי שאלה שאנחנו נתקלים בה הרבה מאוד לאחרונה. ישנם כיום שלוש דרכים עיקריות לקבלת משכנתא ללא הון עצמי:
- לקחת הלוואה משלימה מכל גוף כזה או אחר, בין אם זה חברת אשראי או קרן הון סיכון.
- למשכן דירה אחרת לטובת כסף נזיל לדירה.
- למשכן את הבית של ההורים לטובת כסף נזיל להון עצמי.
אם ברצונכם לבצע מהלך שכזה, חשוב מאוד שתיקחו הרבה מאוד פרמטקים כלכליים בחשבון על מנת חלילה וחס לא להיכנס לברוך כלכלי שיהיה לכם מאוד קשה לצאת ממנו.
יחס החזר עבור משכנתא חדשה
יחס החזר הוא למעשה אחד הפרמטרים המרכזיים שהבנק או הגוף החוץ בנקאי בודק על מנת לאשר לכם את המשכנתא. למעשה יחס החזר בודק כמה הכנסה פנויה יש לכם על מנת לשלם את התשלום החודשי עבור המשכנתא. כיום, הרגולציה אומרת שיחס ההחזר שלכם צריך לנוע בין 30% – 40% הכנסה פנויה על מנת לאשר את המשכנתא. לדוגמה:
- אם אתם רוצים לקחת משכנתא וההחזר הכי נמוך שהבנק יכול לאשר לכם בפריסה מקסימלית עומד על 4,000 שקלים חדשים, זה אומר שההכנסה שלכם צריכה להיות בסביבות ה-12,000 שקלים חדשים בחודש.
- במידה וההכנסה שלכם היא נמוכה יותר, הבנק או הגוף החוץ בנקאי כנראה לא יאשר לכם את המשכנתא, אלה אם כן תביאו ערב למשכנתא, או ערב אשר משלם בפועל את המשכנתא.
לכמה זמן אפשר לפרוס את המשכנתא?
כיום, הפריסה המקסימלית של המשכנתא שהבנק יכול לאשר לכם היא ל-30 שנה בלבד. כמו שציינו מקודם, גופים חוץ בנקאיים יותר גמישים מבחינת התנאים שלהם, ויש כיום גופים אשר יפרסו לכם את המשכנתא אפילו ל-40 שנה.
חשוב מאוד לציין שככל שאתם פורסים את המשכנתא ליותר זמן, ככה בסופו של דבר תשלמו יותר ריבית ולמעשה לטווח הרחוק אתם תשלמו הרבה יותר כסף עבור ההלוואה הזו. לפעמים עדיף אפילו לבקש מהגוף המלווה לשלם עוד 200 שקלים בחודש. הסכום הזה שכרגע נראה לכם מאוד נמוך, יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לטווח הרחוק בכל חיי המשכנתא חדשה.
ומה הריביות עבור משכנתא חדשה?
הריביות של משכנתא חדשה לדיור אמורות לנוע בין 3% – 4%. אך חשוב מאוד להתייחס גם למסלולים אשר אתם בוחרים בתמהיל המשכנתא שלכם. לפעמים זה נראה כאילו הבנקאי החליט "לפנק" אתכם בריביות טובות. אך למעשה הוא בחור לכם מסלולים שמאוד הולכים להתייקר עם השנים. משמע, הקרן של ההלוואה שלכם תגדל עם השנים וגם ההחזר החודשי. מומלץ מאוד להכיר את הנושא לעומק לפני שלוקחים את ההחלטה הזאת לקחת משכנתא או להתייעץ עם מומחה משכנתאות שיעשה את כל העבודה בשבילכם.
האם יש עוד קריטריונים לקבלת ריבית טובה?
כמובן שיש עוד קריטריון אחד מרכזי לקבלת ריביות אטרקטיביות, וזה כמובן הפרופיל הפיננסי של הלקוח. חשוב להבין שכאשר הבנק או כל גוף חוץ בנקאי רוצה בסופו של דבר להגן על עצמו כמה שיותר. זאת אומר, שאם הלקוח הוא קצת בעייתי מבחינת פיננסית (דירוג אשראי נמוך וכולי), סביר מאוד להניח שהריביות יהיו גבוהות יותר כי הגוף יראה את הלקוח כפוטנציאל סיכון גבוה. החדשות הטובות שהמצב עובד גם הפוך, אם הלקוח תקין ומתנהל פיננסית בצורה מעולה, הגוף המלווה בסופו של דבר ירצה שהוא יהיה לקוח שלו, ולכן הוא יציע לו ריביות יותר אטרקטיביות על מנת שייקח את ההלוואה.
לסיכום
כמו שכבר הבנתם, ישנם הרבה מאוד קריטריונים לקבלת משכנתא חדשה וכמובן הרבה מאוד דברים שצריך לקחת בחשבון לפני שלוקחים את ההלוואה הזאת. ישנם הרבה מאוד דברים שהגופים המלווים ינסו להסתיר מכם, או לנצל בסופו של דבר את חוסר הידע שלכם על מנת להרוויח יותר. אין מה להתעצבן, הם גוף עסקי בסופו של דבר. אנחנו נמליץ לכם לעשות הרבה מאוד שיעורי בית וכמובן לאסוף כמה שיותר הצעות מכמה שיותר גופים ולהשוות בינהם על מנת להוזיל משמעותית את עלויות המשכנתא שלכם. אם אין לכם את הידע או הזמן להתעסק עם זה, תבחרו איש מקצוע שיעשה זאת עבורכם. זה יהיה שווה הרבה מאוד כסף לטווח הרחוק.
שיהיה המון בהצלחה!
