מסורבי משכנתא
כל בקשה לקבלת הלוואת משכנתא עוברת בדיקות קפדניות על מנת לוודא כי הלווה יעמוד בנטל הכלכלי ויצליח להחזיר את התשלום החודשי הקבוע.
בין היתר כוללות הבדיקות את מצבם התעסוקתי של מבקשי הבקשה, גילם, טיב הנכס אותו הם מבקשים לרכוש ועוד לפני שהם מאשרים את המשכנתא.
אך אם חשבתם כי כל בקשה למשכנתא תאושר – הרי שיש בידיכם טעות.
למעשה, חלק נכבד מהבקשות למשכנתא נדחות מתוך חשש כי הלווים לא יעמדו בתנאי ההלוואה ובלית ברירה מגישי הבקשה מקבלים את התואר מסורבי משכנתא.
4 סיבות נפוצות לסירוב משכנתא
אם הבנק הודיע לכם שאתם מסורבי משכנתא, הוא לא מחויב להסביר לכם את סיבת הסירוב.
תחושת ההחמצה והעלבון כאשר הופכים להיות מסורב משכנתא היא גדולה מאוד וחוסר הידיעה למה המשכנתא לא אושרה הופך את כל הנושא ליותר מתסכל.
למרות שהבנקים לא אומרים למה הם מסרבים למשכנתא, קיימות לפחות 4 סיבות נפוצות לסירוב משכנתא:
- רמת הכנסה נמוכה מדי – המשכנתא לא תאושר אם ההכנסה החודשית של הלווים אינה תואמת את גובה המשכנתא שהם מבקשים.
- גיל הלווה – במידה וגילו של הלווה מתקרב אל גיל הפרישה ואין לו הכנסות נוספות, המשכנתא לא תאושר מחשש לאי עמידה בהחזר החודשי.
- התנהלות כלכלית קודמת – הבנק בוחן את האופן בו התנהל החשבון בעבר: כמה עיקולים היו? כמה צ'קים חזרו? כמה חריגות היו לחשבון? ככל שיש בחשבון יותר בעיות התנהלות, כך גדל הסיכוי כי בעליו יהפכו למסורבי משכנתא.
- בעיות בנכס שרוצים לרכוש – במידה והבנק יגלה כי יש בעיות משפטיות, בעיות רישום בעלות בטאבו או בעיות מבנה בנכס אותו עומדים לשעבד לטובת המשכנתא, הבנק לא יאשר את ההלוואה.
מסורב משכנתא - סיבות כלכליות
כמו שכבר אמרנו מקודם, הסיבה העיקרית המובילה לסירוב משכנתא אצל לקוחות, היא בעיות כלכליות.
חשוב לדעת ולהכיר שככל שהבעיה היא גדולה יותר, כך הסירוב יהיה מהיר יותר ויהיה גם כן יותר קשה לגשר על הפער הזה.
במיוחד בשביל זה בפסקאות הבאות אנחנו נסכם לכם את הסיבות הכלכליות המובילות לסירוב משכנת מהקל אל הכבד.
סירוב משכנתא עקב תשלומים חוזרים ושיקים חוזרים
אחת הסיבות השכיחות ביותר לסירובים של משכנתא מכל סוג שהיא, זה כמובן חזרות של תשלומים.
הקפידו ככל הניתן להתנהל כלכלית בצורה תקינה. תוודאו שאם יש לכם הלוואות, אתם אכן משלמים אותם בזמן.
תוודאו שאם יש לכם הוראות קבע, אכן יש כיסוי בחשבון הבנק שלכם.
אם מסתובבים לכם שיקים עבור עירייה, מס הכנסה, מע"מ או כל גוף כזה או אחר, הקפידו לכך שתמיד לשיקים יהיה כיסוי.
סירוב משכנתא עקב הגבלות בחשבון
ככל שהבעיות הכלכליות שלכם יותר גדולות, כך מאוד סביר להניח שיש לכם הגבלה על החשבון מכל סיבה שהיא.
יכול להיות שיש לכם עיקולים קטנים של דוחות חניה וכיוצא בזה.
לא משנה מה, תקפידו לטפל בבעיות שלכם מהר ככל הניתן. בהרבה מאוד מקרים כאשר חוויתם הגבלה מסוימת על חשבון הבנק שלכם, ישנו סיכוי מאוד גדול שהבנק ירצה לראות התנהלות תקינה אצלכם לתקופה מסוימת על מנת להיות בטוחים ב-100% שהדבר הוא חד פעמי ולא חוזר על עצמו בקביעות.
סירוב משכנתא עקב הוצאה לפועל
אחת הסיבות שמורידות את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא משמעותית היא הוצאה לפועל מכל סיבה שהיא.
אם הסכום הוא מתחת ל-5000 שקלים, עקב דוחות חניה וכ'ו, יכול להיות שזה פחות קשה ממה שאתם חושבים.
אך, אם הסכום הוא מעל 5,000 שקלים, סביר להניח שההוצאה לפועל היא בגלל בעיות כלכליות גדולות יותר.
במקרים כאלה תצטרכו להתנהל כלכלית כמה שנים טובות ואז לחזור לבנק ולבקש בשנית בקשה למשכנתא בתנאים טובים.
סירוב משכנתא עקב פשיטת רגל
הסיכויים שלכם לקבל משכנתא מכל סוג שהיא אם חוויתם הליך של פשיטת רגל הוא כמעט אפסי. זה הגבול הגדול ביותר של הבנקים.
במקרים כאלה, יש לכם שתי אופציות:
- אופציה ראשונה היא להמתין כמה שנים ובזמן הזה להתנהל כלכלית בצורה תקינה ואז לגשת שוב לבנק.
- אופציה שניה היא לגשת לגוף חוץ בנקאי ולבקש משכנתא. קחו בחשבון שהריביות שתקבלו כנראה יהיו מאוד גבוהות וכמובן שצריך לקחת זאת בחשבון.
סירוב משכנתא עקב בי די אי שלילי
למי שלא יודע, דירוג האשראי הוא למעשה ציון שניתן לכם שמשקף את ההתנהלות הכלכלית שלכם.
ככל שהציון הוא גבוה יותר, כך תקבלו ריביות טובות יותר וכמובן להיפך.
כל הסיבות שציינו עד עכשיו פוגעות ישירות בדירוג האשראי שלכם. אם הציון שלכם הוא אדם – משמע שלילי, שום בנק כנראה לא יאשר לכם משכנתא.
גם כאן במקרה הזה תיאלצו לפנות לגוף חוץ בנקאי שיאשר לכם את המשכנתא, בגלל שמבחינת הבנק אתם מוגדרים כמסורבי משכנתא.
מסורבי משכנתא עקב בעיות רגולטיביות
כמו שציינו מקודם, ישנם גם סיבות רגולטיביות אשר לא יאפשרו לכם לקחת משכנתא מהבנק. למעשה, כל בנק במדינת ישראל כפוף לחוקים של בנק ישראל.
בנק ישראל לא מאפשר לאנשים לקחת משכנתא מהבנק במקרים מסוימים אשר מגדירים אותכם כמסורבי משכנתא. בואו נסתכל קצת על הסיבות.
אין מספיק הכנסות
בנק ישראל רוצה למעשה שגג שליש מההכנסה שלכם תהיה "פנויה" ותלך לתשלום השותף של המשכנתא.
בוא נבין את זה רגע לעומק:
- נניח שאתם זוג צעיר שמכניס 12 אלף שקל בחודש.
- אתם ניגשים לבנק לבקש משכנתא של 900,000 שקלים חדשים.
- אתם מבקשים מהבנקאי להחזיר כמה שיותר, על מנת לשלם כמה שפחות ריביות.
- הבנקאי יצליח לאשר לכם לשלם גג 4,000 שקלים בכל חודש למשך כל חיי ההלוואה.
- ברגע שהזוג יגדיל את ההכנסות שלו, הוא יוכל להגדיל את התשלום עבור המשכנתא.
יותר מידי הוצאות שותפות
הנקודה הזאת תעזור לכם להבין את הנקודה הקודמת. הוצאות שותפות למעשה משאירות לכם פחות הכנסה פנויה בכל חודש לשלם על המשכנתא.
בנק ישראל מגדיר את הדברים הבאים שהוצאה שותפת:
- תשלומים על הלוואות.
- תשלום עבור שכר דירה.
- עוד משכנתא במידה ויש.
- מזונות במידה ויש.
עכשיו בואו נבין גם את זה שניה לעומק. ניקח את הדוגמה מהפסקה הקודמת:
- זוג שמרוויח 12 אלף שקל בחודש.
- הוא מגיע לבנק לבקש הלוואה של 900,000 שקלים.
- הזוג רוצה לשלם מקסימום בכל חודש אפשרי.
- הזוג כיום משלמים שכר דירה של 5,000 שקל בחודש.
- משמע לזוג יש 7,000 הכנסה פנויה.
- אם הכנסה פנויה כזאת, גם אם יפרסו את המשכנתא למקסימום האפשרי, הסכום עדיין יהיה גבוה מידי ולמעשה הם יהיו מוגדרים כמסורבי משכנתא ויקבלו סירוב להלוואה.
אין ערבים
ישנם הרבה מאוד עסקאות של בעיקר לווים יחידים שאולי הם עומדים בכל התנאים של משכנתא מהבנק, אך עצם היותם לבד ולא בזוג, הבנק רוצה שיביאו עוד ערב לעסקה על מנת לבטח את עצמם.
עכשיו פה נוצר דיסוננס שכנראה אין איך לכפר עליו. מצד אחד יש לנו לווה שעומד בכל התנאים למשכנתא, אך עצם היותו אדם צעיר, או מאוד גבולי בגלל ההכנסות שלו, הבנק לא יאשר לו משכנתא כי אין לו עוד אדם אשר ישלם את ההלוואה במידת הצורך.
הבנק בסופו של דבר רוצה להגן על עצמו כמה שיותר, ובמקרים שלא תצליחו להביא ערב לעסקה, הבנק יסרב להלוואה ויגדיר אותכם כמסורבי משכנתא.
לא לאבד את התקווה - מסורבי משכנתא יכולים לקחת משכנתא
רגע, משהו כאן לא מסתדר. איך לפני רגע אמרנו שמסורבי משכנתא לא יכולים לקחת משכנתא ועכשיו אנחנו אומרים לא לאבד את התקווה?
אז הם כן יכולים לקחת משכנתא או לא יכולים לקחת משכנתא?
התשובה אולי תפתיע אתכם – כן! אנשים שהוגדרו מסורבי משכנתא יכולים לבקש משכנתא מגופים פיננסיים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח, חברות אשראי, קרנות השקעות פרטיות וכו' המציעות הלוואות מסוגים שונים לאנשים שהפכו למסורבי משכנתא על ידי הבנק.
על מנת להגיש מחדש את הבקשה למשכנתא לאחר הסירוב, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות המתמחה בניהול תיקים עבור מסורבי משכנתאות. לפעמים, אנשים שהוגדרו מסורבי משכנתא על ידי בנק אחד, קיבלו משכנתא כאשר פנו אל בנק אחר.
הייעוץ המקצועי בהגשת בקשות משכנתא הוא משמעותי וככל שתפנו מהר יותר אל ייעוץ משכנתאות מקצועי, כך תגדילו את הסיכוי שלכם להפוך ממסורבי משכנתא למאושרי משכנתא.
לייעוץ מקצועי עם מומחה בניהול תיקים עבור מסורבי משכנתאות >> יש ללחוץ כאן
מי אלו הגופים החוץ בנקאיים?
הרבה אנשים נבהלים כאשר הם שומעים את המונח "חוץ בנקאי". האמת שאפשר להבין אותם. היו כל כך הרבה תוכניות תחקיר על גופים של שוק אפור וכולי.
אך ההגדרה של גופים חוץ בנקאיים למעשה מתייחסת אל חברות ביטוח שונות, קרנות הון סיכון וכולי.
לכל הגופים הללו יש אישורים של משרד האוצר לעסוק בתחום וכמובן שהן מפוקחות על ידיהן על בסיס קבוע.
כאשר הוגדרתם כמסורבי משכנתא, זה יכול להיות פתרון מאוד טוב ובמקרים מסוימים אפילו אטרקטיבי.
חשוב אבל שתבדקו שזהו אכן גוף מבוקר ומפוקח על ידי הגורמים המוסמכים לכך.
האם זה באמת פתרון אטרקטיבי?
משכנתא חוץ בנקאית אכן יכולה להיות פתרון מאוד אטרקטיבי במקרים מסוימים.
חשוב מאוד לעשות את ההבדל בין מסורב משכנתא עקב בעיות כלכליות לסין מסורבי משכנתא עקב בעיות רגולטיביות.
אם נתקלתם לסירוב מהבנק עקב בעיות כלכליות, כנראה שהריביות שתקבלו מגוף חוץ בנקאי באשר יהיה, יהיו מאוד גבוהות.
אם נתקלתם בסירוב עקב בעיות רגולטיביות, יכול מאוד להיות אפילו שתופתעו לטובה מהריביות שהם יציאו לכם. זה לגמרי יכול להיות פתרון אטרקטיבי במיוחד.
אל תחסכו על ייעוץ
אם נתקלתם בסירוב למשכנתא מכל סוג, אנחנו אישית נמליץ לכם לקחת איש מקצוע אשר ילווה אותכם לאורך כל התהליך.
חשוב מאוד לעשות תכנון פיננסי קפדני לפני שאתם לוקחים הלוואה מגופים חוץ בנקאייפ.
לבנות תוכנית של החזר הלוואה, ובכלל לראות אם אתם אכן יכולים לעמוד בה. החלום של בית בישראל יכול לסנוור הרבה מאוד אנשים, ואם לא עושים זאת נכון, החלום גם יכול להפוך לסיוט.
כמה עולה הייעוץ?
הייעוץ והעבודה תמיד תשתנה מהקושי של התיק. מה הרבה של הסירוב? כמה זמן ייקח ליועץ להשיג עבורכם את ההלוואה וכולי. ככל שאתם מוגדרים כמסורבי משכנתא בגלל בעיות קשות יותר מבחינה כלכלית, כך סביר מאוד להניח שהתשלום עבור התיק יהיה גבוה יותר. בכל אופןהתשלום עבור הייעוץ מתגמד בסופו של דבר לעומת הריביות שהוא חוסף לכם. תחשבו שהוא מצליח לחסוך לכם חצי אחוז על הלוואה של מעל 20 שנה. זה חיסכון של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. שווה בדיקה!
