תנאים לקבלת משכנתא בישראל
אחד החלומות הרטובים ביותר של כל אדם ישראלי/זוג ישראלי הוא כמובן לקנות בית בישראל ולחיות בו. ברוב המוחץ של המקרים, הקנייה של הבית דורשת את עזרתו של הבנק או של גוף חוץ בנקאי. אנחנו כמובן מדברים על ההלוואה הגדולה והאטרקטיבית ביותר והיא המשכנתא. כמובן שכדי לקבל את ההלוואה, ישנם מספר תנאים לקבלת משכנתא. לכל תנאי, יש את הנגזרות שלו, וגם לנגזרות יש פתרונות. במאמר הקרוב נבין לעומק את התנאים, ומהן האלטרנטיבות העומדות בפניי אנשים שלא עומדים בכל התנאים. והשאלה היותר חשובה, האם כדאי ללכת על האלטרנטיבות בכל מחיר, או שעדיף להמתין? קריאה מהנה!
תנאים לקבלת משכנתא - הון עצמי
כאשר אתם ניגשים לבנק על מנת לקבל משכנתא, הדבר הראשון שהבנק יבקש מכם זה להראות הון עצמי לטובת העסקה עצמה. זה למעשה אומר, שהבנק נכנס אתכם "שותף" בדירה עצמה, והוא רוצה שתציגו לו אחוז מימון מסוים לקניית הדירה. כאשר אתם ניגשים לקבל משכנתא ראשונה מהבנק, הבנק יסכים לממן לכם עד כ-75% – 80% משווי הנכס עצמו. לדוגמא:
- אם אתם רוצים לקנות נכס בשווי של 1,000,000 שקלים חדשים
- הבנק יבקש מכם להציג הון עצמי של 200,000 – 250,000 שקלים חדשים
אם יש בבעלותכם כבר נכס מגורים עם משכנתא, ואתם ניגשים לבקש משכנתא נוספת, הבנק כאן יסכים לממן לכם עד 50% משווי הנכס השני שברצונכם לקנות. לדוגמה:
- אם יש לכם נכס שני שאתם רוצים לקנות בשווי של 1,000,000 שקלים חדשים
- הבנק יבקש מכם להציג הון עצמי של 500,000 אלף שקלים חדשים.
הון עצמי בגופים חוץ בנקאיים
במהלך המאמר הקרוב, אנחנו נשווה מספר פעמים את התנאים לקבלת משכנתא מהבנק אל מול הגופים החוץ בנקאיים. בשנים האחרונות, הגופים החוץ בנקאיים נכנסו בכל הכוח לתחום המשכנתאות בישראל, והן מציעות אלטרנטיבות שונות וגמישות יותר מכיוון שהם פחות כפופים לרגולציות שונות של בנק ישראל. כאשר אנשים שומעים את המונח "חוץ בנקאי", דבר ראשון הם נבהלים, אך אין באמת סיבה. גוף חוץ בנקאי הוא למעשה חברות ביטוח, קרנות הון סיכון ולמעשה כל גוף אשר מפוקח ומאושר על ידי משרד האוצר. כאשר מתייחסים להון עצמי במשכנתא חוץ בנקאית, ישנם גופים שאפילו יסכימו לממן לכם עד כ-90% מהנכס:
- נניח ואתם רוצים לקנות נכס בשווי של 1,000,000 שקלים חדשים
- ישנם גופים חוץ בנקאיים שיבקשו מכם להציג הון עצמי רק של כ-100,000 שקלים בלבד.
אם אין הון עצמי - מה האלטרנטיבות?
כמו שציינו, הון עצמי הוא אולי מהתנאים לקבלת משכנתא הנוקשים ביותר שחייבים אותם לצורך ביצוע העסקה. אם אין בידכם הון עצמי, ישנם אלטרנטיבות למימון הדירה לא מהכסף שלכם כגון:
- הלוואה משלימה
- גיוס משקיע
- עזרה מההורים
- שעבוד של נכס קיים
חשוב מאוד להכין תוכנית פיננסית מדויקת על מנת לוודא ב-100% שאינכם מכניסים את עצמכם לבור כלכלי.
~ רוצים להכיר את עולם מימון הדירה ללא הון עצמי? – לחצו כאן ~
תנאים לקבלת משכנתא - הכנסות + יחס החזר
הכנסות ויחס החזר הם למעשה תנאים לקבלת משכנתא שחובה שיהיו אותם על מנת לקבל משכנתא גם מהבנק וגם מהגופים החוץ בנקאיים. למעשה, אם אתם שכירים, הבנק ירצה לראות ותק של לפחות שלושה חודשים במקום העבודה שלכם. אם אתם עצמאיים, הבנק יבקש לראות את שומת המס האחרונה שלכם, ויעדיף שיהיה לכם ותק של לפחות כמה שנים בעסק הקיים שלכם. כברירת מחדל, הבנק יבקש יותר הוכחות להכנסות מעצמאיים מאשר לשכירים, כי הם רואים בכך יציבות פחותה. חשוב מאוד לציין, שההכנסות חייבות להיות מגובות באסמכתאות והפקדות בחשבון הבנק. אם אתם מרוויחים 15,000 במזומן, מבחינת הבנק והגופים החוץ בנקאיים אתם מרוויחים אפס שקלים בחודש.
יחס ההחזר
אז לאחר שהבנו שהתנאים לקבלת משכנתא בהכנסות חייבות להיות מגובות בהכנסות, עכשיו נבין מהו יחס החזר. הבנקים והגופים החוץ הבנקאיים רוצים להיות בטוחים ב-100% שאתם אכן יכולים לעמוד בהחזר החודשי של ההלוואה בכל חודש. לכן, הם ידרשו שלפחות שההחזר החודשי של ההלוואה לא יעלה על כ-30% – 40% מההכנסה הפנויה שלכם. מהי למעשה הכנסה פנויה? המשכורת שלכם פחות ההוצאות הבאות (במידה ויש):
- הלוואות נוספות
- מזונות
- משכנתאות נוספות
עכשיו בואו נפרק את זה למספרים:
- נניח ויש לכם הכנסה פנויה של 12,000 שקלים חדשים
- ההחזר המקסימלי של ההלוואה בחודש לא יכול להיות גבוה יותר מ-4,000 שקלים חדשים.
אוקי אין יחס החזר - מה ניתן לעשות?
אם קבלת משכנתא היא משימת חייכם ואתם לא עומדים בתנאים לקבלת משכנתא מבחינת ההכנסות שלכם וכמובן יחס ההחזר, יש דבר אחד שאתם יכולים לעשות בנושא, וזה לכניס ערב משלם למשכנתא שלכם. בפועל זה אומר שאתם מכניסים עוד בנאדם למשכנתא שלכם שהוא ערב עליכם במידה ולא תצליחו לעמוד בהחזר החודשי של ההלוואה. בפועל, המשכנתא רשומה עליכם גם אם יש לכם ערב אשר משלם את המשכנתא הפועל בכל חודש. זהו פתרון מצוין ללווים יחידים אשר הבנקים והגופים החוץ בנקאיים מקשים עליהם יותר מבחינת התנאים לקבלת משכנתא בישראל.
תנאים לקבלת משכנתא - תקינות פיננסית
בסופו של דבר אחד התנאים לקבלת משכנתא בישראל הוא תקינות פיננסית. הבנקים והגופים החוץ בנקאיים רוצים לבטח את עצמם כמה שיותר, ולכן בעדיפות הם תמיד ירצו לעבוד עם לקוחות תקינים שלא עברו הוצאות לפועל, פשיטות רגל, הגבלות בחשבון, לקוחות שלא חוו החזרים של שיקים או הוראות קבע. אם חוויתם אחד מהדברים, סביר מאוד להניח שהבנקים לא יאשרו לכם משכנתא. אם חוויתם, יש סיכוי גבוה יותר שתקבלו משכנתא מגוף חוץ בנקאי. חשוב לציין שאם חוויתם את אחד מהדברים, ואתם עדיין מעוניינים לקחת משכנתא, תבדקו טוב את הריביות ובכלל את הכדאיות של העסקה. האם אתם באמת יכולים לעמוד בה? האם זה באמת משתלם לכם לטווח הרחוק? ההמלצה היא להתייעץ עם איש מקצוע.
על מנת להתייעץ עם איש מקצוע לגביי משכנתא חדשה/מחזור משכנתא לחצו כאן
על מנת להתייעץ עם איש מקצוע לגביי משכנתא מנכס קיים לחצו כאן
שיהיה המון בהצלחה!
