הגדלת משכנתא קיימת
משפחות רבות חוסכות במשך שנים ארוכות על מנת לממן רכישת רכב חדש, לסלק הלוואה קיימת, לשפץ את הבית או לסייע לילדים לרכוש דירה בעצמם, אך מה עושים אלה שצריכים את הכסף כאן ועכשיו? לרוב הם פונים אל הבנק או אל חברה חוץ בנקאית ומבקשים הלוואה, אך זו תהיה הלוואה בסכום העומד על עשרות אלפי שקלים בלבד. עבור משפחות המבקשות לקחת הלוואה בסכומים גבוהים, של מאות אלפי שקלים, מומלץ לבצע הגדלת משכנתא קיימת. כלומר, לבקש מהבנק להגדיל את סכום המשכנתא הקיים כך שיוכלו להשתמש בכסף לכל מטרה שירצו.
התהליך בהגדלת משכנתא קיימת
כמו במחזור משכנתא, גם בהגדלת משכנתא קיימת יש צורך בתהליך בנקאי המצריך הגשת טפסים וקבלת אישורים. אך טרם הגשת הבקשה חשוב לדעת כי הבנק מציב 4 תנאים לביצוע הגדלת משכנתא קיימת:
- יתרת סכום המשכנתא צריכה להיות גדולה מ- 10% מסכום המשכנתא המקורי. כלומר, אם אושרה משכנתא בגובה 2 מיליון ₪, ניתן יהיה לבצע הגדלת משכנתא קיימת רק אם יתרת סכום המשכנתא תהיה מעל 200,000 ₪. יתרת משכנתא נמוכה מסכום זה לא תאפשר הגדלת משכנתא קיימת.
- בחינתם מצב הרפואי וגילם של מבקשי המשכנתא. ככל שמצב הבריאותי יהיה רעוע יותר וגילם מבוגר יותר, כך יקטנו הסיכויים כי הבקשה שלהם לביצוע הגדלת משכנתא קיימת תאושר. במקרה כזה מומלץ לבדוק על משכנתא הפוכה.
- דירוג אשראי גבוה המעיד על התנהלות פיננסית תקינה לאורך תקופה ארוכה.
- יכולת כלכלית להחזיר את התשלום החודשי החדש לאחר הגדלת המשכנתא הקיימת.
מהם היתרונות להגדלת משכנתא קיימת
- בעוד שגובה ההלוואות אותן מאשרים הבנקים או החברות החוץ בנקאיות (חברות ביטוח או חברות אשראי) עומד על כמה עשרות אלפי שקלים, הרי שבהגדלת משכנתא קיימת ניתן לקבל הלוואה בסכום של מאות אלפי שקלים.
- החזר המשכנתא המוגדלת נפרש על משך שנים ארוכות (10,20 או 30 שנים ) בעוד שהלוואה נפרשת למספר שנים קצר (לרב עד 5 שנים בלבד). פרישת התשלומים מאפשרת לכם להתמודד טוב יותר עם החזר החוב היות ובכל חודש מחזירים סכום קטן יותר.
- ריבית המשכנתא לרב תהיה ריבית טובה יותר (כלומר זולה יותר) בהשוואה לריבית הניתנת בגין הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית. מומלץ להשוות את הריביות גם כנגד הלוואה מקרן השתלמות או מקופת הגמל.
- בעוד שהלוואה בנקאית או הלוואה מחברת האשראי מקטינה את מסגרת האשראי שלכם, הגדלת משכנתא קיימת אינה משפיעה עליו היות והיא ניתנת כנגד נכס.
לאילו מטרות מבצעים הגדלת משכנתא קיימת?
ככל ששוק המשכנתאות הולך וגדל עם הזמן, יותר ויותר אנשים מבצעים הליך של הגדלת משכנתא קיימת. חשוב לציין שברמת העיקרון אפשר לקחת את ההלוואה כמעט לכל מטרה, אך כמובן שהגוף המממן ירצה לראות אסמכתאות המאשרות שאתם אכן הולכים לעשות את השימוש שלשמו ביקשתם את הכסף מלכתחילה. יש כמה סיבות עיקריות שלשמה מבצעים הגדלת משכנתא קיימת:
- איחוד חובות: למעשה לקחת הלוואה כנגד נכס המגורים בשביל לסגור את כל ההלוואות מכרטיסי האשראי וכולי.
- מינוף נכס קיים: הגדלת המשכנתא הקיימת לטובת קניה של עוד נכס אחר להשקעה.
האם הבנקים הם היחידים שמבצעים את ההליך הזה?
בשנים האחרונות אנחנו רואים שינוי מגמתי בכל שוק המשכנתאות. לאט לאט יותר ויותר גופים חוץ בנקאיים כמו קרנות הון סיכון וחברות ביטוח נכנסות לשוק בגלל שהם הבינו את הפוטנציאל הגלום בעולם המשכנתאות. חשוב מאוד לציין שאפשר לבקש משכנתא חוץ בנקאית גם כאשר יש לכם משכנתא קיימת מהבנק. במקרים כאלה יש לכם שתי אופציות, שתלויות בבנק שלכם וכמובן בגוף המלווה:
- אופציה ראשונה היא להעביר את כל המשכנתא וכמובן להגדיל אותה דרך גוף חוץ בנקאי, ולמעשה זאת תהיה משכנתא מדרגה ראשונה
- אופציה שניה היא לרשום עוד משכנתא על הנכס מגורם חוץ בנקאי, וזוהי למעשה תהיה משכנתא מדרגה שניה
האם המצב הכלכלי משפיע על ההליך?
התשובה היא חד משמעית כן, אך באותה נשימה חשוב לציין שעדיין קיימות אופציות. למעשה, אם עברתם הליך של הוצאה לפועל, פשיטת רגל או שהחשבון שלכם מוגבל, הדבר משפיע ישירות על דירוג האשראי שלכם. ככל שהדירוג הוא יותר נמוך, כך הסיכויים שלכם לקבל אישור על הגדלת משכנתא קיימת מהבנק, כי למעשה הבנק יראה בכם כלקוחות בעלי פוטנציאל סיכוי גבוה. במקרים כאלה, ישנם גופים חוץ בנקאיים שיסכימו לתת לכם הלוואה, אך כמובן שהריביות יהיו גבוהות יותר. ברוב המקרים, זוהי הולכת להיות הלוואות גישור שלמעשה תיתן לכם אוויר עד שהמצב הכלכלי שלכם ישתפר ותוכלו לחזור חזרה לבנק.
שאלת השאלות! - ומה עם הריביות?
אין כאן יוצא מן הכלל. כאשר אתם רוצים לבצע תהליך של הגדלת משכנתא קיימת, הריביות לא יהיו זהות לאלו של משכנתא לדיור רגילה. הריביות בממוצע יהיו יותר גבוהות ב2% – 4% וכמובן שהן הולכות להיות מושפעות מהמצב הכלכלי שלכם והמטרה שלמה אתםרוצים לקחת את ההלוואה. אם המצב הכלכלי שלכם הוא יותר מורכב (כמו שתיארנו בפסקה הקודמת), הריביות כבר יקפצו גבוה למעלה לאזור ה-9% וצפונה. חשוב מאוד לבדוק את הכדאיות של ההלוואה, האם באמת צריך אותה ואיזה מטרה היא משרתת בסופו של דבר.
בדקו את הנושא עם איש מקצוע
בין אם אתם רק בתהליכים של לחשוב לקחת את ההלוואה או שאתם כבר ממש לקראת הגדלת משכנתא קיימת, עצרו רגע והתייעצו עם איש מקצוע מהתחום. התייעצות עם איש מקצוע דבר ראשון תגרום לכם להבין אם אתם באמת צריכים את ההלוואה, אילו מטרות היא משרתת, וכמובן היא תראה לכם שלב אחרי שלב איך אתם הולכים להחזיר אותה וכיצד היא הולכת להשתנות עם השנים. התייעצות עם איש מקצוע תחסוך לכם בוודאות עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.
על מנת להתייעץ עם איש מקצוע לחצו כאן
שיהיה המון בהצלחה!
