משכנתא למסורבים
בשנים האחרונות, אנשים מקבלים יותר ויותר מודעות לכלי המדהים הזה שנקרא משכנתא וכל סוגיה. הרבה מאוד מן האנשים חושבים שהדרך היחידה לקבלת משכנתא היא דרך הבנקים המסחריים השונים, ואם הם סירבו להלוואה, זהו למעשה סוף הדרך. ההיפך הוא הנכון, כיום ישנם הרבה מאוד גופים חוץ בנקאיים (שנמצאים תחת פיקוח של משרד האוצר) מציעים מגוון של מוצרים פיננסיים וביניהם משכנתא למסורבים, בדיוק לאותם האנשים שהבנק סירב להם לקבלת משכנתא לדיור או לכל מטרה. במאמר הקרוב אנחנו נבין את הנושא לעומק, על מה כדאי לשים דגש, ועוד כמה טיפים על מנת למצות את המכשיר הפיננסי הזה על הצד הטוב ביותר.
משכנתא למסורבים – הגדרה
משכנתא למסורבים היא למעשה משכנתא לכל דבר אשר ניתנת לאנשים אשר הבנק סירב להם לקבלת משכנתא מסיבות שונות אך לרוב אלו הן סיבות כלכליות או סיבות שלא מאפשרות רגולטיבית לבנק לתת להם משכנתא. את המשכנתא אפשר לקחת לטובת דיור או לכל מטרה אחרת כון כיסוי חובות ועוד.
משכנתא למסורבים – נקודות חשובות
- כמו משכנתא זוהי למעשה הלוואה הממשכנת את נכס המגורים לטובתה.
- ישנה אפשרות לקחת משכנתא למסורבים על אותו הנכס מגורם חוץ בנקאי במקביל למשכנתא מהבנק.
- גוף חוץ בנקאי יסכים במקרים מסוימים לתת משכנתא למסורבים כעד 80% משווי נכס המגורים.
- הריביות כאן הן מעט שונות מריביות הבנק (לפעמים זהות) והן משתנות מלקוח ללקוח והפרופיל הפיננסי שלו.
- בממוצע בריביות נעות במקרים כלכליים מורכבים בין 5%-13% (שוב תלוי בפרופיל הלקוח)
- לרוב המטרה היא סגירת חובות וקיצוץ של תשלומים חודשיים.
ניתן ללמוד עוד על משכנתא למסורבים בסדרת הסרטונים של סוויץ' משכנתאות
מי לרוב לוקח משכנתא למסורבים?
ישנם שני סוגים של לקוחות שלוקחים משכנתא למסורבים. יש את סוג הלקוח הראשון שהבנק אינו מאפשר לו לקחת הלוואה מטעמים רגולטיביים כמו:
- עצמאיים שאין להם מספיק ותק בעסק שלהם (ללא קשר להכנסות).
- אנשים צעירים שרוצים לקחת את ההלוואה לבד.
- רווקים.
- עסקאות בתוך המשפחה
- חשבונות בנק תקינים אך עם הכנסות נמוכות.
ומנגד יש את הסוג השני שהבנק לא מאפשר לו לקחת משכנתא רגילה או הלוואה לכל מטרה כנגד נכס המגורים בגלל הפרופיל הפיננסי הבעייתי שלו.
משכנתא למסורבים - פרופיל פיננסי בעייתי
- לקוחות עם חובות כלכליים מאוד גבוהים.
- לקוחות שיש להם תשלומים מאוד גבוהים בכל חודש מהלוואות שונות וכרטיסי האשראי.
- לקוחות עם BDI שלילי.
- לקוחות שעברו הליכים של הוצאה לפועל.
- לקוחות שעברו הליכים של פשיטת רגל.
- לקוחות עם חשבונות בנק מוגבלים.
משכנתא למסורבים – דוגמה מצילת חיים
- ראש המשפחה שהיה שכיר בתפקיד בכיר בהייטק פוטר מעבודתו.
- הם פנו לבנק על מנת להגדיל את המשכנתא ולסגור את כל החובות.
- הבנק סירב למתן ההלוואה מפני שהכנסות המשפחה היו נמוכות וכי רגולטיבית הם לא יכולים לתת הלוואה של מעל ל-50% משווי הנכס.
- אותה משפחה פנתה לגוף חוץ בנקאי שהסכים לתת להם הלוואה שתסגור להם את כל ההלוואות האחרות כנגד הנכס בריבית של 5% בלבד ל-20 שנה.
- מתשלום כולל של 15,500 בחודש, הם קיצצו את התשלום ל-7,000 שקלים בזכות הכלי משכנתא למסורבים.
מרגע הפיטורין - המצב הסתבך
- ראש המשפחה שהיה שכיר בתפקיד בכיר בהייטק פוטר מעבודתו.
- הם פנו לבנק על מנת להגדיל את המשכנתא ולסגור את כל החובות.
- הבנק סירב למתן ההלוואה מפני שהכנסות המשפחה היו נמוכות וכי רגולטיבית הם לא יכולים לתת הלוואה של מעל ל-50% משווי הנכס.
- אותה משפחה פנתה לגוף חוץ בנקאי שהסכים לתת להם הלוואה שתסגור להם את כל ההלוואות האחרות כנגד הנכס בריבית של 5% בלבד ל-20 שנה.
- מתשלום כולל של 15,500 בחודש, הם קיצצו את התשלום ל-7,000 שקלים בזכות הכלי משכנתא למסורבים.
מהי המטרה העיקרית של משכנתא למסורבים?
המטרה העיקרית של משכנתא למסורבים היא מתן שקט כלכלי ופתיחת דף חדש מבחינת החיים הפיננסים. חשוב להבין שבכל מקום חוץ בנקאי בהם הריביות הן גבוהות יותר, המטרה העיקרית היא לצאת מההלוואה הזו כמה שיותר מהר וכמובן לחזור לבנק. לכן, אפשר למעשה לומר שההלוואה הזאת היא זמנית עד שהלקוח יתאזן מבחינה פיננסית ויוכל לחזור לבנק ולהגיש בקשה למשכנתא רגילה, לסגור את החוב אל מול אותה חברה חוץ בנקאית ולחזור לשלם את ההלוואה בריביות הרבה יותר אטרקטיביות ובעיקר ריאליות.
משכנתא למסורבים ללקוחות תקינים בבנק?
כמובן שישנם גם מקרים שבהם הלקוח הוא תקין בבנק אך לא מתאפשר לו לקחת משכנתא בגלל עניינים רגולטיביים והוא יכול וזכאי לקבל משכנתא למסורבים מחברה חוץ בנקאית בריביות לא פחות טובות מהבנק. חשוב מאוד להבין מהו המצב הפיננסי שלכם ומה הריביות הריאליות שאתם אמורים לקבל. ישנם הרבה מאוד גופים חוץ בנקאיים שהם יותר 'גמישים' מהבנק, ומאפשרים סיטואציות רגולטיביות שהבנק לא מאשר.
מי הגופים הנותנים משכנתא למסורבים?
הרבה אנשים נוטים להיבהל כאשר הם שומעים את המושג 'גוף חוץ בנקאי', אפשר לנשום לרווחה, זה לא כזה מפחיד כמו שזה נשמע. גוף חוץ בנקאי הוא למעשה כל גורם מממן שהוא לא הבנקים המסחריים. לצורך העניים גופים חוץ בנקאיים שנותנים משכנתא למסורבים הם חברות ביטוח (כן, הגדולות שאתם מכירים), קרנות הון סיכון מפורסמות, פלטפורמות להלוואות חברתיות שתופסות מאוד תאוצה בשנים האחרונות. חשוב גם מאוד לדעת שכל גוף חוץ בנקאי הוא מאושר ומפוקח על ידי משרד האוצר. זה אולי הדבר הראשון שעליכם לבדוק כאשר אתם רוצים לקחת משכנתא למסורבים. בדקו שזה אכן גוף מבוקר ומפוקח. אם הוא לא כזה, סביר מאוד להניח שאתם כרגע נמצאים במקום הלא נכון.
מהם סוגי ההלוואה שמקבלים במשכנתא למסורבים?
אם הלקוח אינו יכול לקבל משכנתא בגלל עניינים רגולטיביים, אז סביר מאוד להניח שהוא יקבל משכנתא למסורבים שזהה למשכנתא רגילה של הבנק. למעשה הדבר היחידי שיכול להשתנות הוא רק הריביות, לרוב גם תקופת ההלוואה יכולה לנוע לבין 20-30 שנה, וישנם גם גופים חוץ בנקאיים שנותנים הלוואות ל-40 שנה. אך עם הלקוח לא מקבל משכנתא מהבנק בגלל הפרופיל הפיננסי שלו, הוא יקבל את אחת מן סוגי ההלוואה הבאות:
- הלוואות בלון מלאה.
- הלוואת בלון חלקית.
- את ריביות ההלוואה ניתן להכניס לקרן ההלוואה ולמעשה לא לשלם עד 'פיצוץ הבלון'.
תוך כמה זמן מקבלים משכנתא למסורבים מרגע הבקשה?
זוהי שאלה שתלויה בסופו של דבר בשני גורמים מרכזיים. הגורם הראשון הוא כמובן הלקוח או המייצג של הלקוח. ככל שהלקוח/מייצג יגיש את הבקשה בצורה מסודרת יותר וכמובן ימציא את כל המסמכים הנדרשים במהירות רבה יותר, כך הוא מגדיל את הסיכויים שלו לקבל את המשכנתא למסורבים במהירות רבה יותר. חשוב גם מאוד לדעת שככל שהלקוח הוא יותר מוגבל מבחינה פיננסית, כך למעשה החברה המממנת תדרוש ממנו יותר ויותר מסמכים. הגורם השני הוא כמובן הגורם המממן והעומס שהם נמצאים בו כרגע. ככל שיש יותר עומס, כך בקשת ההלוואה תיקח יותר זמן וכמובן להיפך. אם כל המסמכים נשלחים בצורה תקינה, ואין עומס בגורם המממן עד עומס בינוני, הכסף אמור להיות בחשבון הלקוח עד כחודש ימים.
אילו עוד תשלומים נוספים יש בהלוואה הזו?
חשוב מאוד להכיר שחוץ מהתשלומים של הקרן והתשלומים עבור הריבית (תלוי כמובן באילו מסלולים אתם בוחרים), ישנם עוד תשלומים נוספים מנגד לכך שחשוב לקחת בחשבון. את התשלומים הבאים גם אפשר להכניס לקרן ההלוואה ולמעשה לשלם אותם בסוף הבלון. לרוב התשלומים הבאים לא קיימים כאשר המשכנתא למסורבים ניתנת לאנשים שלא מקבלים משכנתא בגלל בעיות רגולטיביות אלה רק ללקוחות מוגבלים בבנק:
- תשלום עבור שמאי מטעם הגורם המממן – בין 500-2000 שקלים לא כולל מע"מ.
- עמלת פתיחת תיק אצל הגורם המממן – בין 1%-3% מגודל ההלוואה.
- עורך דין מטעם הגורם המממן – משתנה מגורם לגורם.
- שכרתם מייצג? – ישנם כאלה שלוקחים עבור פתיחת תיק וישנם כאלה שלוקחים אחוז מסוים מגודל ההלוואה.
איך יודעים את רמת המוגבלות הפיננסית?
אם אתם פונים לגוף חוץ בנקאי על מנת לקבל משכנתא למסורבים בגלל בעיות פיננסיות כאלו או אחרות, חשוב מאוד שתדעו היכן אתם עומדים בסקלה הפיננסית על מנת לדעת פחות או יותר מה הריביות הריאליות שאתם אמורים וצריכים לקבל. מה שאתם באמת צריכים לדעת זה מה דירוג ה-BDI שלכם. על מנת לדעת מה הדירוג, אתם יכולים להיכנס לחנות האפליקציות ולחפש אפליקציה בשם 'קפטן קרדיט'. זוהי אפליקציה חינמית שדורשת ממכם פרטים מאוד בסייסים, ובסוף התהליך היא תשלח לעם את דוח דירוג האשראי שלכם שייתן לכם תמונה יותר מלאה על רמת המוגבלות הפיננסית שלכם. ככל שהציון יהיה יותר נמוך, כך תקבלו ריביות גבוהות יותר. ככל שהציון יהיה יותר גבוה, כך למעשה אתם זכאים לריביות נמוכות ואטרקטיביות יותר.
משכנתא למסורבים או מכירה של הנכס?
אם הגעתם עד לכאן, כבר הבנתם שמשכנתא למסורבים היא הלוואה שניתנת כנגד נכס המגורים ולרוב היא נלקחת על ידי אנשים שהמצב הפיננסי שלהם לא במיטבו. לפני שאתם באים לקחת את ההלוואה, תבנו תוכנית או תשכרו איש מקצוע שיעזור לכם לבנות תוכנית מדויקת שתעזור לכם לעמוד בתשלומי ההלוואה. חשוב מאוד שגם בתוכנית תהיה מפה מסודרת לחזרה לבנק בסופו של דבר. הלוואות מן הסוג הזה יכולות בסופו של דבר להיות מאוד יקרות, והן גם יכולות לעשות הרבה יותר נזק מתועלת. ישנם הרבה מאוד מקרים בהם אנשים לקחו את ההלוואה הזו ובסופו של דבר נאלצו לאבד את נכס המגורים שלהם ועדיין נשארו בחובות. אולי בכלל שווה לכם למכור את הנכס? כדאי להתייעץ עם איש מקצוע לפני על מנת להיות בטוחים ב-100% שאתם אכן יכולים לעמוד בהלוואת משכנתא למסורבים.
תהליך עבודה מול חברה מייצגת למשכנתא למסורבים
ברוב המוחץ של המקרים, החברות החוץ הבנקאיות לא יאפשרו לכם לגשת אליהם לבד ללא ליווי של איש מקצוע. הסיבה העיקרית לכך היא שאנשי המקצוע למעשה עוזרים להם לסנן בקשות לא רלוונטיות וכמובן הבקשות מועברות מהר יותר מפני שהן מוגשות בצורה הרבה יותר מסודרת עם כל המסמכים הנדרשים וכמובן בזמן. העבודה מול אותו גורם מייצג צריכה להיות מאוד ברורה. תגישו את המסמכים בזמן וכמובן בצורה מסודרת. אנחנו אישית נמליץ לכם גם לא לשלם כספים לפני שראיתם תוצאות. היום רוב הגורמים המלווים עובדים בצורה של תשלום מבוסס תוצאות בלבד. זאת אומרת שאם לא קיבלתם משכנתא למסורבים, אתם לא תצטרכו לשלם אפילו לא אגורה שחוקה.
איך להימנע מעקיצות?
אנחנו לא נשקר, ישנם הרבה מאוד גורמים אשר מנצלים את חוסר הידע הפיננסי וכמובן את המצב הקשה של הלקוחות על מנת לגבות מהם כספים מיותרים. הם מנצלים את הכלי המדהים הזה שנקרא משכנתא למסורבים על מנת להבטיח הבטחות ללא בסיס וכמובן בסופו של דבר לברוח עם הכסף. מספיק לפתוח איזה תוכנית תחקירים בערוץ מסחרי ולהתבונן במה קורה בשטח. הדרך הטובה ביותר להימנע מעקיצות היא על ידי מחקר מקדים על אותה החברה שאתם רוצים לעבוד ביחד איתה. תקפידו על הכללים הללו ואתם תצמצמו משמעותית את הסיכוי שלכם להיפגע מחברה כזאת.
משכנתא למסורבים - להימנע מעקיצות
- בדיקה ברשם החברות: הדרך הראשונה להימנע מעקיצות היא לעבוד עם חברה לגיטימית. דבר ראשון תבררו עם החברה הזאת אכן קיימת. כל מה שעליכם לעשות זה להיכנס לגוגל ולכתוב 'רשם החברות'. להיכנס ללינק הראשון שאתם רואים ולכתוב את שם החברה. היא לא קיימת? תחפשו גורם מלווה אחר. היא אכן קיימת? תתקדמו לכלל הבא.
- אתר האינטרנט של החברה: כל חברה שמכבדת את עצמה נמצאת היום באינטרנט. תבקרו באתר האינטרנט שלה, בחשבונות פייסבוק , איסטגרם ויוטיוב שלה ותעברו על כל החומרים המקצועיים שהיא מעלה. ברוב המקרים, ככל שהם יותר משקיעים בתוכן שלהם, הם יותר מקצועיים.
תמיד תחפשו לקוחות ממליצים
לקוחות ממליצים: כל חברה שמכבדת את עצמה תציג את הלקוחות הממליצים שלה בעמוד הראשון באתר האינטרנט שלהם. אין להם כאלה? תבקשו! אין להם כאלה? אולי זה הזמן לחפש חברה אחרת. בכל אופן אנחנו גם נמליץ לכם ליצור קשר אישית עם כל לקוח ולשאול אותו עם המידע שכתוב באתר האינטרנט הוא אכן נכון ואמין.
כיצד מתחילים לחפש גורם מלווה למשכנתא למסורבים?
הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא על ידי חיפוש מהיר בגוגל. כל מה שעליכם לעשות זה להיכנס לגוגל, לכתוב בדיוק מה אתם צריכים ובאיזה אזור ולהתחיל לסנן את בעלי המקצוע לפי הפרמטרים שהצגנו לכם במאמר. לא משנה מה, אל תיסגרו את העקה הזאת טלפונית. תמיד תיפגשו פרונטלית עם אותו מלווה וכמובן אל תשלמו אפילו לא שקל אחד לפני שהכסף נמצא אצלכם בחשבון הבנק. כמו כן, תבקשו מהגורם המממן לבנות לכם תוכנית מותאמת אישית ומדויקת להלוואה הזו על מנת שבאמת תהיה לכם מפת דרכים לצאת ממנה בסופו של דבר. בניה של תוכנית זאת היא אחת הדרכים שלכם לבדוק עם הגורם המלווה הוא אכן אדם מקצועי שיודע מה הוא אומר ומה הוא עושה.
זקוקים למשכנתא למסורבים עכשיו?
אתר מהון להון שם לעצמו משימה אל מול הפנים והיא לגשר בים אנשים שזקוקים לאנשי מקצוע פיננסים מן השורה הראשונה במהירות ובעיקר ביעילות. אם אתם זקוקים לאיש מקצוע בצורה דחופה, כל מה שעליכם לעשות זה ללחוץ על הכפתור 'שאלון הזכאות' שנמצא מצד שמאל בעמוד או ממש כאן. לאחר מכן אתם תועברו לשאלון מתקדם ומיוחד שינתח את המצב הפיננסי שלכם. בסוף השאלון, הפנייה שלכם תעבור לגורם מוסמך מאזור המגורים שלכם שבדקנו אותו מספר רב של פעמים והוא הוכיח לנו שהוא אכן מקצועי ובעל הידע לטפל במקרים כלכליים מורכבים במיוחד. אנחנו נשמח לעזור! שיהיה המון בהצלחה!
