מדרגות משכנתא
אחד המדדים החשובים והעיקריים ביותר בחישוב ההחזר החודשי של המשכנתא ובבחירת מסלול משכנתא המתאים לכם הוא הריבית. ישנה ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית שאינה קבועה צמודה למדד, ריבית פריים ועוד, והן כולן נקבעות על פי הבנקים. ככל שהנתונים הפיננסיים שלכם טובים כך יש לכם יכולת התמקחות גדולה יותר מול הבנק על הריביות ועל העמלות ולכן כדאי שתכירו את המושגים הרלוונטיים שהם ריבית, אחוז מימון ואחד המושגים החשובים ביותר- מדרגות משכנתא. במאמר הקרוב נבין לעומק את המושג הזה, וכמובן מה המשמעות שלו על המשכנתא שלכם אם תחליטו להשתמש בו. תהנו!
מדרגות משכנתא ואחוז מימון ועל פי מה הוא נקבע:
גובה הריבית נקבעת על פי אחוז המימון . אבל מה זה אחוז המימון? אחוז המימון הוא בעצם היחס בין הסכום שאתם מבקשים לקחת כהלוואה- משכנתא, לשווי של הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. אם לדוגמא הנכס שאתם רוצים לרכוש עומד על סך של מיליון ₪ ואתם לווים משכנתא בגובה ארבע מאות אלף ₪ אז אחוז המימון שלכם הוא ארבעים אחוז. הריבית עצמה משתנה ככל שהגובה מימון גבוה יותר או נמוך יותר וזה אחד המדדים שמפיע על מדרגות משכנתא.
אחוז המימון יוצר מדרגות משכנתא
ככל שאחוז המימון שלכם גבוה יותר כך הבנק יתמחר את הריביות גבוה יותר והוא עושה זאת על ידי חלוקה לשלוש מדרגות משכנתא, שכבר נסביר עליהן. לפני כן חשוב להבין למה ככל שההלוואה היא גדולה יותר, כך הריבית שתקבלו היא גם כן גבוהה יותר. למעשה, ככל שהבנק מלווה לכם יותר כסף, כך הוא רואה פוטנציאל סיכון גבוה יותר לסילוק ההלוואה במלואה. לכן, ככל שהבנק מרגיש שהוא נמצא בסיכון גבוה יותר, כך הוא יעלה את הריבית. לכאורה זה נראה אבסורד ושהדבר ההפוך אמור לקרות. אך זה המנגנון שבנק ישראל יצר על מנת לבטח שהוא אכן יקבל את הכסף שהוא הלווה בתוספת הריבית שנקבעה מראש.
מדרגות משכנתא מתחלקות בצורה הבאה:
- מדרגה ראשונה – עד ארבעים וחמישה אחוזי מימון עם הריביות הזולות ביותר.
- מדרגה שניה- בין ארבעים וחמישה לשישים אחוזי מימון.
- מדרגה שלישית- בין שישים לשבעים אחוזי מימון עם הריביות היקרות ביותר.
מדרגות משכנתא - כל קפיצה שווה המון כסף
כל שינוי הכי קטן בריבית שווה ערך לעשרות אלפי שקלים ולכן חשוב מאוד להכיר ולדעת מה אחוז המימון שלכם ולאיזו מדרגה מבין מדרגות משכנתא אתם נכנסים. נכון סביר להניח שלא תצליחו לרדת ממדרגה שלישי למדרגה ראשונה במהירות ובקלות אבל בהחלט תוכלו להשפיע על הסכומים שתשלמו. איך? אם אתם עומדים לדוגמא על שישים ואחד אחוזי מימון אתם כבר ממוקמים במדרגה השלישית אבל אם תשקיעו מאמץ ותצליחו לרדת באחוזי המימון לשישים אחוזים ומטה – כך תמצאו את עצמכם במדרגת המשכנתא השנייה וחוסכים עשרות אלפי שקלים.
מה הדרך לרדת במדרגות משכנתא?
בכדי לרדת במדרגות המשכנתא מומלץ להביא כמה שיותר הון עצמי וכן לרכוש נכס בשווי בו אחוזי המימון שתצטרכו לבקש מהבנק יהיו נמוכים יותר וסכום המשכנתא שתבקשו יהיה נמוך יותר וכך תוכלו לקבל מסלול משכנתא מומלץ ומשתלם עם ריביות נמוכות.
עוד מומלץ במקביל להתנהלות מול הבנק ולתהליך לקיחת המשכנתא להיוועץ עם אנשי מקצוע בתחום על מנת ללמוד להתנהל בצורה חכמה ונכונה וכך גם להקטין את העמלות פתיחת תיק המשכנתא, את הריביות וגם את בסופו של דבר את ההחזר החודשי שלכם לאורך תקופת ההלוואה.
האם מומלץ לחכות עם המשכנתא?
האם מומלץ לכם לחכות ולחסוך עוד כסף על מנת לתעתע את מדרגות משכנתא? זוהי שאלה מורכבת שתלוי מאוד את מי שואלים. אם אין לכם בכלל הון עצמי ואתם רוצים לקחת עוד הלוואה משלימה על מנת שתוכלו לקחת משכנתא, כדי מאוד שתחשבו פעמיים לפני שאתם עושים זאת. כי למעשה רוב הסיכויים שתשלמו ריביות מאוד גבוהות, וכדאי לכם מאוד לבחון את ההיתכנות הכלכלית של כל הנושא לעומק. אך אם עליכם לחסוף עוד כמה עשרות אלפי שקלים בודדים, יש סבירות שעד שתעשו זאת, מחירי הדיוק ישתנו, ואולי גם המצב הכלכלי שלכם. משכנתא היא בסופו של דבר צורך של רגע שצריך לעשותו כמו שצריך ובתכנון רב על ידי איש מקצוע מהתחום.
~ על מנת להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנושא משכנתא חדשה/מחזור משכנתא קיימת – לחצו כאן ~
~ על מנת להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנושא הגדלת משכנתא משכנתא קיימת – לחצו כאן ~
