7 סוגי ריבית משכנתא שצריכים להכיר
הרבה מן האנשים שבאים לקחת משכנתא מהבנק, יושבים מול הבנקאי ללא כל ידע מקדים על ריבית משכנתא ומה המשעמות האמיתית בבחירה שלה. מה שבסופו של דבר פוגע בהם ישירות כלכלית בהווה ובעתיד הרחוק. על מנת לבנות את תמהיל המשכנתא האולטימטיבי עבורכם, עליכם לקחת הרבה מאוד פרמטרים בחשבון, ואחד החשובים ביניהם הוא סוגי הריביות שיש כיום. במאמר הקרוב נעשה סדר ונסביר על כל אחד בנפרד וכמובן מה המשמעות של כל מסלול ריבית בתוך תמהיל המשכנתא שלכם. קריאה מהנה!
ריבית קבועה לא צמודה למדד - קל"צ
מסלול הקל"צ הוא המסלול הפשוט ביותר להבנה. הריבית למעשה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה וגם ההחזר החודשי. הנוהל של בנק ישראל הוא שלפחות שליש מתמהיל המשכנתא יהיה בריבית משכנתא זו, ריבית קבועה ללא קשר לשאר ריביות המשכנתא. ככל שתקופת ההלוואה היא קצרה יותר, כך גם גובה הריבית.
- יתרונות:
- זהו המסלול הכי יציב וללא הפתעות כלל. אפשר לדעת מההתחלה מה יהיה ההחזר החודשי לאורך כל חיי ההלוואה.
- חסרונות:
- מכיוון שהבנק לוקח על עצמו את כל הסיכון, הריבית משכנתא הזו מלכתחילה תהיה גבוהה יותר מבין כל המסלולים, וכיוצא מזאת ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
- מסלול זה אינו גמיש, ולווים שיחליטו לפרוע את המסלול הזה לפני הזמן, כנראה יצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם.
- כפי שציינו, ככל שתקופת המסלול הינה גבוהה יותר, כך גם הריבית תהיה גבוהה יותר.
קבועה צמודה למדד
ריבית משכנתא זו היא בין הותיקות בין כל ריביות המשכנתא. הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, אולם קרן ההלוואה צמודה למדד. כנגזרת מכך, גם ההחזר החודשי יהיה צמוד למדד. הנוהל של בנק ישראל הוא שלפחות שליש שליש מההלוואה תהיה במסלול זה.
- יתרונות:
- מדובר במסלול יציב ועם מעט הפתעות ושינויים לאורך כל הדרך, לכן אפשר להגיד שהוא מאוד סולידי ויציב.
- שיטת לוח הסילוקין של שפיצר מובילה לכך שבתקופות ארוכות שההחזר זה. הריבית במסלול זה יעלה פחות משאר מסלולים אחרים.
- חסרונות:
- מסלול לא גמיש עם עמלת פירעון מוקדמת שלפעמים זה יכול לעלות ללווה הרבה מאוד כסף.
- המסלול הוא צמוד למדד, לכן שעם השנים ההחזר החודשי יעלה. במקרים מסוימים העליה יכולה להיות משמעותית.
משתנה כל 5 שנים צמודה למדד
ריבית משכנתא זו הזאת נחשבת למסוכנת מבין ריביות המשכנתא מפני שההחזר החודשי בה בהלוואה עולה משמעותית לאורך כל חיי ההלוואה. בכל חודש מתבצע חישוב של ההחזר החודשי על ידי הריבית העדכנית לאחר חישוב הצמדה למדד המחירים לצרכן. אך חשוב לדעת שיש לה גם יתרונות מסוימים ולכן שווה לשקול להכניסה לתמהיל המשכנתא האופטימלי.
- יתרונות:
- מדובר במסלול שההחזרים החודשיים שלו הם נמוכים.
- סביר מאוד להניח שבמסלול זה לא יהיו קנסות יציאה, ואם כן אז נמוכות.
- מסלול זה מאוד רווחי לבנק, לכן השילוב של המסלול הזה מאפשר מאוד לשפר את הריביות בשאר המסלולים.
- חסרונות:
- ההחזר צמוד למדד, לכן סביר מאוד להניח שההחזר החודשי יעלה בכל חיי המשכנתא.
- סה"כ התשלום לבנק מהסלול הזה צפוי להיות הרבה יותר גבוה משאר מסלולי המשכנתא.
משתנה לא צמודה - מל"צ
מל"צ נחשבת גם היא לריבית משכנתא מסוכנת מבין כל ריביות המשכנתא, כי גם כאן ההחזר החודשי עולה משמעותית לאורך כל חיי ההלוואה, אולם רק בנקודת העדכון של התקופה. חישוב ההחזר החודשי נשאר אחיד לאורך התקופה עד לנקודת השינוי.
- יתרונות:
- מדובר במסלול עם החזר חודשי יחסית נמוך לשאר המסלולים.
- כנראה שלא הולכות להיות קנסות יציאה מן המסלול (פוטנציאל חסכון כספי).
- גם המסלול הזה מאוד רווחי לבנק, לכן השילוב שלו יכול להוזיל משמעותית את שאר הריביות במסלולים האחרים.
- ההחזר החודשי הוא מקובע עד לנקודת השינוי.
- חסרונות:
- כאשר מעדכנים את הריביות, היא משקפת את הריבית הריאלית במשק וגם את ציפיות האינפלציה ל-5 שנים הבאות. בתקופות של פיתוח, ישנו סיכוי לא מבוטל שהריבית תקפוץ משמעותית.
- סה"כ התשלום במסלול זה לבנקים צפוי להיות גבוה במיוחד, הרבה מעבר לשאר המסלולים.
- ההחזר החודשי במסלול זה יכול לטפס (וגם לרדת) בגלל שינויי הריבית.
מק"מ - מלווה קצר מועד
המשתנה על בסיס העוגן מק"מ נוצר כחלופה מעט יותר יציבה למסלולים בריבית פריים ודומה במאפיינים העיקריים שהם ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן וללא פירעון מוקדם. בשונה מריבית הפריים, התדירות בשינוי מסלול זה היא אחת לשנה, ולא בכל פעם שריבית הבנק מתעדכנת. יש שיגידו שזאת ריבית משכנתא משתלמת ואטרקטיבית במיוחד.
- יתרונות:
- הריבית הינה נמוכה יחסית לכל הריביות המשתנות בשאר ריביות המשכנתא למעט ריבית הפריים.
- ההחזר יציב לאורך שנה שלמה.
- חסרונות:
- מסלול מאוד תנודתי שיכול להשתנות כל הזמן עם שינוי הריבית ולעלות את ההחזר החודשי של המשכנתא.
מט"ח
ריבית משכנתא זו מבוססת על שער הריבית הבנקאי במטבע הרלוונטי – דולר/אירו. בעוד שהכסף ניתן בשקלים, הצמדת הקרן היא על בסיס המטבע הרלוונטי ומתעדכנת על פי שער החליפין. כיום היא בין המסלולים הפחות פופולאריים בקרב המשכנתא הישראלית. גם מן הצד של הלווים וגם מן הצד של הבנקים.
- יתרונות
- מדובר במסלול שההחזר החודשי הראשוני שלו הוא נמוך באופן יחסי.
- מסלול זה מאפשר לגדר סיכונים, בפרט למי שהכנסתו היא במטבע זר
- חסרונות.
- ההחזר החודשי בריבית משכנתא זו משתנה עם השינויים בריבית ובשער המטבע הזר, ולכן הוא צפוי להיות מאוד לא יציב עם השנים יותר משאר מסלולי המשכנתא.
מסלול הפריים
מסלול משכנתא זה הוא המפורסם ביותר מכל ריבית משכנתא כזאת או אחרת. פריים זה למעשה ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. זוהי ריבית שמשתנה בכל פעם שמשנים את ריבית בנק ישראל. ריבית הפריים לא צמודה למדד המחירים לצרכן. אבל מנגד, זוהי ריבית שיכולה לעלות במהירות וכמובן גם לרדת במהירות.
- יתרונות
- אין עמלת פירעון מוקדם.
- הריבית לא צמודה למדד, לכן הקרן לעולם לא תעלה.
- ריבית יחסית נמוכה לשאר ריביות המשכנתא והיא לא משתנה (בדרך כלל) גם אם מאריכים את תקופת המשכנתא.
- חסרונות
- הוא המסלול הכי תנודתי במשכנתא.
סיכום
כמו שכבר הבנתם מן המאמר, ריבית משכנתא, ישנם הרבה מאוד מסלולים של ריביות שלכל אחד יש את היתרונות והחסרונות שלו. קשה מאוד להגיד שישנו תמהיל משכנתא אופטימלי שהוא הטוב ביותר. בחירה של תמהיל משכנתא תלויה מאוד בסוג הלווה ובאותה נשימה גם לבנק שאליו הולכים לקחת את המשכנתא. בסופו של דבר חשוב להבין גם את אופי העסקה על מנת לדעת באילו ריביות משכנתא לבחור. האם אתם מתכננים לגור בבית הזה כל החיים? האם זוהי עסקת אקזיט? האם צריך לשפץ את הבית? וכולי. ריבית המשכנתא שאתם בוחרים צריכה להיות בעלימה משותפת עם מטרת העסקה.
מומלץ להתייעץ עם יועץ מומחה או לעשות שיעורי בית
כעת שאתם מבינים יותר את המשמעות של ריבית משכנתא, עומדות לפניכם שתי אופציות. הראשונה היא לרדת יותר לפרטי הפרטים של המשכנתא שלכם ולהשיג את התמהיל הטוב ביותר עבורכם. האופציה השניה היא להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי ולא של הבנק שיעשה זאת איתכם ויבנה לכם את התמהיל הטוב ביותר לתא המשפחתי שלכם. שיהיה לכם הרבה בהצלחה!
