משכנתא שנייה
קיימים שני סוגי אנשים המבקשים לקחת משכנתא שנייה. מצד אחד אלה שלא מצליחים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא הראשונה עקב פיטורין, מחלה, גירושין או מגפה עולמית ומהצד השני אלה המבקשים לקחת משכנתא שנייה בכדי לרכוש נכס נוסף כאשר עדיין לא סיימו לשלם את המשכנתא הראשונה.
במאמר הקרוב נבין לעומק את הדברים, מה כדאי לעשות, וכמובן מה לא כדאי לעשות. קריאה מהנה!
חישוב משכנתא שנייה
היות וכבר אושרה משכנתא ראשונה המתבססת על ההכנסות הנוכחיות ועל צפי ההכנסות העתידיות, קיימת מגבלה על גובה הסכום שינתן במשכנתא השנייה.
בעוד שעבור המשכנתא הראשונה ניתן לקחת עד 75% משווי הנכס, במשכנתא שניה נעשה חישוב שונה ולמעשה ניתן לקחת רק 50% משווי הנכס המשועבד פחות יתרת החוב שנותרת על המשכנתא הראשונה מהבנקים.
לדוגמא, אם שווי הנכס עומד על 1.5 מיליון ₪ ויתרת החוב במשכנתא הראשונה עומדת על חצי מיליון ₪, הרי שגובה המשכנתא השנייה המקסימלי יהיה 250,000 שקלים חדשים.
כלומר, המשכנתא השנייה תהיה בסכום מירבי שיעמוד על 250,000 ₪ ולרב תהיה בעלת ריביות גבוהות יותר מהמשכנתא הראשונה.
חוקי המשכנתא השניה לדיור בבנק
בגדול כל החוקים אשר תקפים למשכנתא ראשונה לטובת דיור, תקפים גם על משכנתא שניה לטובת דיור.
אך יש רק הבדל אחד קטן (גדול). כאשר לקוח/זוג לקוחות באים לבנק לאשר משכנתא ראשונה לטובת דיור, הבנק יסכים לתת עד כ-75% משווי הנכס שהלקוחות רוצים לקנות.
כאשר מגיע לקוח אשר יש לו כבר דירה בבעלותו עם משכנתא, הבנק יסכים לתת לטובת העסקה רק כ-50% משווי הנכס.
כמובן שהלקוח עדיין יהיה חייב להיות בפרופיל פיננסי תקין. משמע, הכנסות העומדות ביחס ההחזר, תקינות כלכלית ופיננסית וכולי.
חוקי המשכנתא השניה לטובת סגירת הלוואות
משכנתא שניה לטובת איחוד הלוואות נקראת גם "הלוואה לכל מטרה".
המשמעות שלה היא הגדלת המשכנתא הקיימת לטובת איחוד כל ההלוואות לתוך המשכנתא על מנת לצמצם החזרים ולשלם פחות בכל חודש.
על מנת שהבנק יסכים לתת לכם את סוג ההלוואה הזאת, אסור שהמשכנתא שלכם תהיה בגובה של מעל כ-50% משווי הנכס הקיים שלכם.
למעשה הבנק מלווה לכם כסף על מנת שתסגרו את החובות שלכם מחברות האשראי, הלוואות וכולי.
על מנת למצוא איש מקצוע המתעסק במשכנתא שנייה >> יש ללחוץ כאן
ומה לגביי חוץ בנקאי?
כיום ניתן לקבל גם משכנתא שניה מגופים שהם חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח שונות, קרנות הון סיכון, ולמעשה כל גוף מפוקח ומבוקר על ידי משרד האוצר המורשה לתת הלוואות. בשנים האחרונות הרבה מאוד מתשומת הלב של בעלי הנכסים הולכת לחוץ בנקאי מפני שהם לא כפופים לכל הרגולציות שהבנקים כפופים אליהם מבנק ישראל.
בעוד שבבנק ניתן למנף רק עד 50% משווי הנכס לטובת סוג ההלוואה הזאת, גופים חוץ בנקאיים יאשרו לכם הלוואות כעד 70% ואפילו 90% משווי הנכס, תלוי במקרה וכמובן תלוי הפרופיל הכלכלי של אותו הלקוח.
בואו נדבר שניה על הריביות
השאלה שכולם אוהבים לקבל עליה תשובה – מה הריביות של משכנתא שניה?
טוב, האמת שאין כאן תשובה חד משמעית וכל בנאדם שיגיד לכם תוך שניה וחצי שאתם הולכים לקבל ריביות כאלו ואחרות, הוא או לא מחובר למציאות או שהוא משקר.
למשכנתא שניה, ובכלל לכל סוג משכנתא אפשר לתת טווח של ריביות. כל הלוואה בסופו של דבר משתנה מלקוח ללקוח ולמעשה נקבעת על פי הפרופיל הפיננסי שלו.
ככל שהלקוח מתנהל בצורה תקינה יותר, כך הוא יקבל ריביות טובות יותר. ומנגד, ככל שהלקוח הוא יותר "בעייתי" מבחינת הנתונים הפיננסים שלו, כך הריביות יהיו גבוהות יותר.
על מנת ללמוד עוד על הלוואות למסורבי בנקים, אתם מוזמנים ללחוץ כאן
הגשת בקשה למשכנתא שנייה
בדומה לטפסים שמגישים כשרוצים לקחת משכנתא ראשונה, גם בהגשת משכנתא שניה יבקשו ממכם להציג מסמכים המעידים כי יש לכם את יכולת לעמוד בהחזר התשלומים החודשי.
לשם כך תצטרכו להציג לבנק או לגוף הפיננסי ממנו תקחו את המשכנתא את המסמכים הבאים:
- תלושי משכורת של שלושת החודשים הקודמים להגשת הבקשה
- תדפיסי תנועות עובר ושב בחשבון הבנק שלכם בשלושת החודשים הקודמים להגשת הבקשה
- מסמכים המעידים על חסכונות ו/ או מקורות הכנסה נוספים כגון קופות גמל, קרנות השתלמות ועוד
- מסמכי בעלות המעידים כי הנכס המשועבד רשום בבעלותו בטאבו (ללא מסמך זה לא תוענק משכנתא שנייה)
אחרי כמה זמן הבקשה למשכנתא שנייה מאושרת?
בגדול התהליך של אישור הבקשה למשכנתא שניה תלוי בסופו של דבר בשני גורמים:
- הלקוח – ככל שהלקוח ישתף פעולה במהירות גדולה יותר וימציא את המסמכים הנדרשים על מנת לקדם את הליך הבקשה להלוואה, כך הבקשה תאושר במהירות גבוהה יותר.
- הגוף המלווה – ככל שיש יותר עומס בגוף המלווה (בין אם זה בנק או חוץ בנקאי) מן הסתם הליך הבקשה יהיה איטי יותר וייקח להם יותר זמן לאשר אותה.
על מנת שהבקשה תעבור במהירות הגבוהה והמירבית ביותר, חשוב שתהיה סינרגיה ושיתוף פעולה בין הגוף המלווה ללקוח עצמו.
מיחזור משכנתא
עבור אלה שרוצים לקחת הלוואה גדולה נוספת, אך לא רוצים לקחת משכנתא שנייה מוצעת האפשרות לעשות מיחזור משכנתא.
למעשה, לוקחים משכנתא חדשה המכסה את יתרת החוב על המשכנתא הראשונה ופורסים מחדש את החוב.
אך כעת תנאי התשלומים, הריביות וההחזר החודשי תואמים טוב יותר למצב הכלכלי הנוכחי ולא למצב הכלכלי שהיה כאשר נלקחה המשכנתא הראשונה.
מיחזור משכנתא באותו הבנק?
הרבה אנשים לא יודעים (או מעדיפים שלא להתעסק עם זה) אך זוהי לא חובה לבצע הליך של מיחזור משכנתא באותו הבנק אשר לקחתם את המשכנתא שלכם.
למעשה, אפילו מומלץ ללכת לבנק מתחרה על מנת לגרום להוזלה משמעותית של הריביות.
עצוב קצת להגיד, אבל זה פחות או יותר עובד כמו שוק. ככל שתלכו ליותר מקומות ותקבלו יותר הצעות מחיר, כך הריביות שיתנו לכם יהיו נמוכות יותר.
חשוב שתבינו דבר אחד מאוד מרכזי – הבנק רוצה שתהפכו להיות לקוחות שלו, גם אם זה אומר שהוא ירוויח פחות. תבדקו את האופציה הזאת.
משכנתא שנייה או מיחזור משכנתא
אז מה עדיף? משכנתא שניה או מיחזור משכנתא? לכל משפחה מתאימה התנהלות כלכלית אחרת והדבר הנכון לעשות הוא לקבל ייעוץ פיננסי מקצועי מפקיד הבנק או מיועץ משכנתאות בלתי תלוי.
לרב, מומלץ "לכסות" משכנתא שנלקחה בבנק אחד על ידי משכנתא שנלקחה מבנק אחר או מגוף פיננסי אחר כגון חברות הביטוח או חברות האשראי.
ההשוואה בין הגופים הפיננסיים השונים מאפשרת ללווים לעשות סקר שוק, להתמקח ולהתווכח על ריביות, עמלות ולשפר את תנאי המשכנתא הטובה ביותר עבורם.
ללכת לבנק ולגופים לבד או עם יועץ?
השאלה הזאת מתחלקת לשתי תשובות.
אם יש לכם ידע מקדים ועשיתם מחקר, ויש לכם סבלנות ללכת ולבצע מכרזים בין כל הגופים המלווים, אז סביר להניח שאין לכם מה ללכת עם איש מקצוע, כי תוכלו להשיג לעצמכם הלוואה בריביות טובות ובמסלולים המותאמים אישית לכם.
אך אם אין לכם שום ידע מקדים על נושא, עדיף שתשקיעו כמה אלפי שקלים בודדים ולשכור את השירותים של יועץ משכנתאות פרטי שיעזור לכם להשיג את ההלוואה הטובה ביותר עבורכם, על מנת שיעשה את כל המכרז בין הגופים ויבנה תמהיל הלוואה מותאם אישית אליכם.
כמה עולה השירות?
כאשר אתם רוצים לשכור יועץ משכנתאות פרטי שיעזור לכם להשיג משכנתא שניה בריביות טובות, העלות במינימום תהיה כמה אלפי שקלים טובים.
זה מאוד משתנה מיועץ ליועץ. זה תלוי מה הותק של היועץ וכמה הוא מקצועי.
זה תלוי מאוד בקושי התיק ובפרופיל הפיננסי של הלקוח. בגדול, חשוב שתדעו שרוב יועצי המשכנתאות יכולים להכניס לכם את העלות שלהם לתוך ההלוואה עצמה.
ככה שגם אם אתם משלמים להם את כל הסכום על ההתחלה, זה יחזור אליכם בסוף.
ככה או ככה, החסכון שיועץ משכנתאות פרטי ישיג עבורכם לטווח הרחוק יגיע לעשרות וגם מאות אלפי שקלים.
התשלום עבור השירות זה טיפה במים ולחלוטין שווה את ההשקעה הכספית שלכם.