גרירת משכנתא - העברת השעבוד מנכס אחד לאחר
כאשר יש לכם נכס אחד בבעלותכם ואתם מעוניינים לרכוש נכס אחר ולהעביר את המשכנתא הקיימת אליו במקום על הנכס הקיים– במקום לבצע מיחזור משכנתא אתם יכולים לבצע גרירת משכנתא. האופציה הזו קיימת במקרים מסוימים וכפופה לאישור הבנק או הגוף החוץ בנקאי ממנו לקחתם את המשכנתא. איך התהליך מתבצע בפועל? במאמר הקרוב נשפוך קצת אור על כל הנושא ונוסיף מספר טיפים חשובים שיעזרו לכם לבצע את ההליך על הצד הטוב ביותר.
מדוע שתרצו לבצע גרירת משכנתא?
במידה ויש לכם נכס בבעלותכם סביר להניח שאתם משלמים עליו משכנתא. אז מה עושים כשרוצים למכור את הנכס ולרכוש נכס אחר? בחלק מהמקרים אפשר לגרור את המשכנתא הקיימת ולהמשיך לשלם על הנכס החדש עם אותה המשכנתא באותם התנאים. לכן, אם זו פעם שניה שאתם רוכשים נכס וזו המשכנתא השנייה שלכם- בררו לגבי גרירת משכנתא.
באילו מקרים מתאפשרת גרירת משכנתא?
- במקרה בו יש עמלת פירעון מוקדם גבוה למדי ולא משתלם לשלם אותה.
- ההגבלות שחלו בשנים האחרונות על הבנקים מאפשרות מסלולי הלוואה חדשים שלא תמיד טובים יותר מאלו הישנים ולכן לעיתים עדיף להישאר עם התנאים של המסלול הקיים.
- במידה ומשרד השיכון והבינו העניק לכם הלוואת זכאות. יש לציין שזכאות זו הינה חד פעמית.
באילו מקרים הבנק לא יאשר גרירת משכנתא?
קחו בחשבון שלא תמיד הבנק יאשר לכם את האפשרות של גרירת משכנתא אך אם הוא מסרב לאפשרות זו עליו לספק סיבה הגיונית לעשות זאת. הסיבות האפשריות והמוצדקות של בנק לסרב לכם, הן:
- אם ישנה הרעה במצב הכלכלי שלכם שמשפיע על ההכנסות
- במידה והמיקום של הנכס החדש הוא במקום בו יש ביקוש נמוך לנכסים מסוג זה
- זכאות מותנת- במידה וקיבלתם הלוואת זכאות ממשרד השיכון עקב מיקום הנכס וכעת אתם מעוניינים לעבור לנכס במיקום בו לא קיימת ההטבה.
האם שהבנק אומר לא זה סוף הדרך?
כיום הרגולציה של בנק ישראל היא מאוד מחמירה לבעלי דירות ומשכנתאות. הרגולציה היא בעיקר רלוונטית לבנקים השונים ופחות לגופים חוץ בנקאיים ששם התנאים הם יותר רכים מאשר בבנק. יש כיום הרבה מאוד גופים חוץ בנקאיים שמציעים משכנתאות ומוצרים פיננסים אחרים בריביות לא פחות אטרקטיביות מאשר הבנק עצמו. הכול בסופו של דבר תלוי אם הלקוח לא עבר בבנק בגלל בעיות כלכליות או בעיות שתלויות ברגולציה. אם הבעיות הם כלכליות, הסיפור כבר אחר לגמרי וסביר מאוד להניח שהריביות שהלקוח יקבל יהיו גבוהות במיוחד.
מה כדאי לקחת בחשבון?
כדאי לקחת בחשבון שלבנק ישנם שיקולים נוספים שעלולים להשפיע על ההחלטה ובסופו של דבר למנוע גרירת משכנתא, לכן כדאי מראש לברר אם התהליך אפשרי עבורכם. במידה ואפשרות זו קיימת עבורכם כדאי לכם מאוד לשים אותה בראש רשימת האפשרויות שכן ברוב המקרים מדובר באופציה המשתלמת ביותר, בין אם זו גרירה מלאה או ביצוע של גרירה חלקית- לסגור חלק מהמשכנתא וחלק ממנה להשאיר.
בשאר האופציה- של לקיחת משכנתא חדשה או של מיחזור משכנתא לעיתים התנאים נוקשים יותר או שישנן עמלות פירעון מוקדם שיש לשלם וכן יש להסתפק בתנאים החדשים הקיימים בשוק שהם לאו דווקא טובים יותר מאלו שקיבלתם לראשונה, וסביר מאוד להניח שהמשכנתא הקיימת שלכם כדאית יותר. לכן אם אתם מעוניינים למכור את הנכס שלכם וכבר שמתם עין על נכס אחר כדאי שתבדקו מול הבנק בו לקחתם את המשכנתא אם ניתן לבצע גרירת משכנתא ולחסוך לכם הוצאות וכאב ראש.
האם הליך גרירת משכנתא הוא נכון כלכלית?
אין באמת תשובה חד משמעית לשאלה האם גרירת משכנתא היא דבר שנכון כלכלית. בסופו של דבר זה דבר שהוא תלוי סיטואציה וכמובן תלוי לקוח והסיטואציה הכלכלית שלו. בסופו של דבר אם ההליך מבוצע לאחר תכנון פיננסי קפדני ונכון, זה יכול להיות פתרון מעולה לבעיה מאוד רווחת שזקוקה למענה. אך אם ההליך מבוצע ללא תכנון פיננסי מעמיק, הרבה בעיות כלכליות יכולות לצוץ מכך.
התייצעות עם איש מקצוע - זה כדאי?
אם אתם לא מכירים את עולם המשכנתאות לעומק, יכול להיות שהתייעצות עם איש מקצוע היא דבר הכרחי מאוד. כאשר מתעסקים עם הלוואות בסדר גודל כזה, התכנון הוא דבר שחובה לבצע, וחובה לבצע אותו בצורה המקצועית ביותר. גם אם אתם לא מתכננים לעבוד בסופו של דבר עם יועץ משכנתאות פרטי, תשקיעו קצת זמן על מנת להתייעץ איתו או לחילופין ללמוד את הנושא לעומק על מנת לא לחפור לעצמכם בור כלכלי שלאחר מכן יהיה לכם קשה מאוד לצאת ממנו. אם ברצונכם למצוא יועץ משכנתאות אמין שמתמחה בנושא של גרירת משכנתא, אתם מוזמנים ללחוץ ממש כאן, לעבור לשאלון פיננסי מתקדם, לענות על מספר שאלות פשוטות, ואנחנו נדאג שיועץ משכנתאות מומחה יחזור אליכם במהירות.
